사면 망하는 토지, 싸게 사서 대박 나는 토지
주변에 보면 토지를 잘못 사서 정말로 땅을 치며 후회한 이야기를 많이 듣고 있는데 이 글을 보신 분들은 그런 실수를 하지 않도록 좋은 부동산 정보를 포스팅하겠습니다.
사실 토지 투자에 관심을 가지신 분들이나 땅을 잘 아신분들이라면 굳이 이런 글이 필요 없을 수도 있지만 모든 분들이 상식적으로 알아놓으면 재테크를 하시거나 필요에 의해 토지를 매입할 때 큰 도움이 될 것으로 확신합니다.
모든 토지는 등급이 있는데 토지를 살 때는 사람의 신분증과 같은 토지이용계획확인원을 통하여 땅의 신분을 먼저 확인하고 검토를 해야 합니다.
토지이용계획확인원에는 토지 등급과 기준시가, 구역, 지역, 용도 등 건축물 제한여부, 모든 것이 다 나와 있기에 이것을 확인하지 않고 무턱대고 싸다고만 토지를 산다면 큰 낭패를 당할 수 있습니다.
미리 이렇게 토지의 신분을 확인하고 건축이 가능한지 여부를 알아봐야 합니다. 동일한 조건에서 건축물을 더 크게 지을 수 있는 토지가 등급이 높다고 보면 맞는 말입니다. 이와 반대로 하자가 있어 건축이 불가능한 절대로 사지 말아야 할 토지 12가지에 대해서 포스팅합니다.
1. 개발제한구역토지 입니다.
그린벨트라고도 하는데 많은 사람들은 녹지 보호를 위해서 그린벨트가 지정되어 있다고 생각을 하는데 이 말도 맞지만 더 큰 이유는 무질서한 도시의 확산을 방지하기 위한 목적이 더 큽니다.
그러기에 그린벨트는 강력하게 건축의 제한이 있습니다. 공공시설은 건축이 허가가 나지만 개인의 건축물은 허가가 나지 않는다는 사실을 명심해야 합니다.
2. 보전산지
보전이라는 단어가 들어가는 토지는 주의해야 합니다. 보전산지는 자연 생태계 보전을 위하여 지정합니다. 이 토지도 제한이 많기 때문에 각별히 주의를 해야 합니다.
3. 맹지 입니다.
맹지는 도로가 없는 땅을 얘기합니다. 도로가 없기에 절대로 건축 허가가 나지 않습니다. 인근 진입로 토지의 사용승인을 받아 허가를 받은 경우도 있지만 각별한 친분이 없는 경우 거의 동의를 해 주지 않습니다.
맹지 이지만 하천이 그 토지를 접하고 있다든지 하면 맹지를 탈출할 수 있는지 검토를 잘하여 매입한다면 오히려 큰 보물이 될 수는 있습니다.
4. 비오톱 토지입니다. 이건 서울 지역에만 있는 것인데 야생동물 서식 지역을 뜻합니다. 이 땅도 패스하는 것이 좋습니다.
5. 선하지.
선하지는 송전탑이 있고 고압선이 지나가는 전선 아래 5m를 선하지라고 합니다. 한전에서 지상권 설정을 해 놓기 때문에 선하지는 절대로 건축허가가 나지 않습니다.
선하지가 아니래도 인근으로 고압선이 지나가도 재산상 많은 불이익이 있습니다. 선하지는 절대로 하자를 탈출할 수가 없습니다. 요즘은 위성지도만 잘 살펴봐도 송전탑과 고압선 여부는 확인할 수 있으니 잘 살펴보고 각별히 유의해야 할 토지입니다.
6. 분묘가 있는 토지
분묘가 있는 토지는 분묘 기지권이 성립하는 경우도 있고 성립하지 않는 경우도 있지만 묘지가 있으면 활용가치가 많이 떨어집니다.
분묘가 있으면 그걸 감안해서 아주 싸게 사든지 활용방안을 잘 강구해서 매입하면 됩니다. 지분토지 중에 분묘기지권이 있는 토지를 싸게 사서 오히려 다른 지분권자에게 비싸게 되파는 사람들도 있습니다.
7. 소나무가 많은 토지
소나무는 나무의 천연기념물이라고 보면 됩니다. 그러기에 소나무가 많이 있는 토지는 건축허가가 잘 나지 않습니다. 지자체별로 차이는 있지만 대체로 소나무를 외부로 반출하는 것도 강력히 제지합니다.
8. 공유자토지
토지 소유자가 많은 공유자토지도 절대로 사면 안됩니다. 재산권행사를 하려면 공유자모두의 동의가 필요하기 때문에 그렇습니다. 공유물 분할이 가능한지 여부를 따져 보는 것이 좋습니다.
공유토지는 대체적으로 싸게 살 수 있기에 싸게 사서 공유물 분할을 위한 합의를 잘하여 좋은 위치에 분할을 받으면 좋은데 대체적으로 협의가 쉽지 않아 공유물 분할청구 소송을 하여 현금청산을 해야 합니다.
9. 경사도가 높은 토지
지자체 별로 건축요건이 약간씩 다르긴 하지만 경사도가 20도 이상되면 이런 토지는 개발이 어려워 사면 안됩니다.
경사도가 너무 높아도 안되지만 지형이 너무 낮아도 문제가 됩니다. 이상기후 때문에 가물다가 비가 한꺼번에 쏟아지는데 지대가 낮으면 침수의 염려가 있습니다.
10. 축사 인근의 토지
토지인근에 축사가 있으면 건축허가는 나지만 악취와 해충으로 인하여 두고두고 고통을 받을 수 있습니다.
토지이용계획확인원에 보면 가축사육제한구역이라는 것이 있습니다. 심한 악취로 인하여 인근 거주민들의 민원이 끊이지 않기에 가축사육지역을 명시하고 강하게 제한을 하고 있습니다.
그러나 현제는 서류상 가축사육제한지역으로 찍혀 나온다 할지라도 제한지역으로 묶이기 이전에 축사로 허가를 받아 가축사육을 하고 있으면 강제로 어찌할 수 없기에 그런 지역은 피해야 합니다.
11. 북향토지
주거가 밀집한 서울에서는 북향 건축물이 일조건의 제한을 작게 받아 오히려 유리 하지만 다른 지역에서는 북향집은 채광이 잘 되지 않아 난방비가 많이 들고 그로 인하여 곰팡이 염려가 있어 건강을 생각한다면 남향집이 최고입니다.
북향 토지는 차후에 매매하려고 하면 어려움이 많이 있습니다.
12. 도로보다 낮은 토지
별것 아닌 것처럼 생각하지만 도로보다 낮은 집은 여러 가지 불편함이 많이 따릅니다. 도로에서의 물이 지대가 낮은 곳으로 흘러들어 가기도 하고 도로에서 집이 다 보이기에 개인 프라이버시 침해가 우려되기도 합니다.
위에서 살펴본 토지들은 가급적 피해야 하지만 부동산 고수들은 이렇게 하자 있는 토지를 싸게 구입하여 문제를 해결한 이후 비싸게 팔아서 큰 차익을 남기는 사람들도 많이 있습니다.
사면 망하는 토지를 하자 극복할 수만 있다면 그 땅은 절대로 사지 말아야 할 땅이 아니라 싸게 사서 대박 나는 우리에게 기회의 땅이 될 수 있습니다. 모르고 사는 것과 알고서 장단점을 모두 파악하고 그에 대한 대비책을 세우고 싸게 매입하는 것은 다릅니다.
잘 배워 건강한 투자를 기원합니다.