급반전하는 부동산투자 수익률

부동산 비수기에 재건축 재개발의 투자

지금의 주택 가격은 36주 연속 9개월 연속 하락 중인데 현시점에서 부동산 투자 이야기를 하면 잘못된 사람이라고 생각할 수도 있습니다. 그러나 부동산은 오르막이 있으면 내리막이 있고 건축자재값이 급등하고 있기에 어느 정도 시간이 지나면 다시 오르막이 올 것이기에 투자해야 할 사람들은 좋은 종목을 골라 지금 하는 것이 좋다고 생각합니다

 

부동산 투자처로는 경, 공매와 투지투자, 공유지분투자, 그리고 아파트 입주권투자등 여러 가지 들이 있지만 뭐니 뭐니 해도 재건축과 재개발을 단연 으뜸으로 꼽는데 재개발, 재건축은 최고의 단점이 이러저러한 사유로 많이 지연되어 투자성이 많이 떨어지는 것이 문제였습니다.

 

도시정비 기본계획 수립--안전진단--추진위원회 승인-- 조합설립인가--사업시행인가--관리처분 계획인가--철거 및 착공신고--준동인가--이전고시--조합해산

 

위와 같은 순서대로 재건축과 재개발이 진행되는데 기본계획 수립하고 안전진단하는데 시간이 많이 걸렸고 이 과정 하나하나가 1년 에서 4년 이상 걸리다 보니 이것이 도합 20년 이상 소요가 되는데 이제는 속도가 비약적으로 빨라지게 되었습니다.

 

재건축 재개발의 수익률이 월등해지는 이유

첫 번째

안전진단 합류화 방안이 발표가 되어 지역을 불문하고 재개발, 재건축 진행속도가 빨라집니다. 구조안전성 평가 비율을 50%에서 30%로 낮추고 주거환경 평가 비율은 15%였는데 30%로 대폭 강화하여 조건부 재건축 범위가 축소되었고 안전진단받기가 아주 쉬워졌습니다. 

 

두 번째

조합원 분담금을 내서 사업성이 많이 낮아졌는데 서울지역은 강남 3구와 용산지역을 제외하고 낼 필요가 없어졌습니다. 이제 민간택지 분양가 상한제가 폐지가 되어 조합의 임의대로 분양가를 정하게 되었습니다. 분양가격이 높아진다는 얘기이고 시장가격과 동일하거나 높게 책정하여 개발이익이 조합원에게 많이 돌아갈 수 있어 주민들 참여가 높아졌습니다. 

 

재건축 초과 이익환수제의 개정안

재건축 초과 이익 환수제는 개정이 되려면 법이 국회를 통과해야 하지만 반대하는 당이 있어 쉽지만은 않은데 경기가 안 좋고 이것에 대한 불만들이 많아 완전히 없어지지는 않더라도 상당 부분 완화하여 개정될 가능성이 높습니다.

 

부담비율을 낮추니 초과이익 환수금을 내야 될 대상자가 대폭 줄어듭니다. 그다음에 세율자체가 줄어들고 여기서 오래 가지고 있는 장기보유자들은 또 50%를 또 감면해 주어 환수금을 내더라도 아주 미미한 수준으로 낼 것이라 생각합니다.

 

세 번째

토지등급인 종 상향으로 지역에 따라 1종 주거지역은 2종으로 2종주거지역은 3종으로 바뀌어 건폐율과 용적률을 높여 주고 있습니다. 종 상향을 시켜주면 사업성이 좋아지기에 속히 개발사업이 진행될 수 있으므로 지지부진했던 재건축 사업들이 빨라질 수 있습니다. 서울시의 아파트를 지을 수 있는 토지가 한계가 있어 좁은 토지에 많은 아파트를 지을 수 있도록 하는 것이 정부의 방침입니다.

모든 지역이 다 그런다는 것은 아니기에 어디에 투자를 하고 언제 하는지 위치 선정과 투자 타이밍을 잘 보고 결정하는 것이 좋습니다.