하남 교산신도시 정밀 분석

그린벨트로 꼭꼭 묶여 있던 하남시가 미사신도시에 이어 교산신도시까지 개발하게 되었습니다. 수도권지역에 더 이상 개발할 수 있는 지역이 많지 않아 불가피한 개발이라고 보이지만 현장에 가보면 아늑하고 누구나 호감이 가는 지역임이 틀림없습니다.

교산신도시

경기도 하남시에 예정된 수도권 지역 신도시 천현동, 교산동, 상사창동, 하사창동 일원에 지어질 신도시입니다. 32,000 가구가 예정되어 있습니다.

 

교통망

수도권전철 3호선을 오금역에서 감일역과 춘궁역, 교산역, 신덕풍역을 거쳐 수도권 전철 5호선(하남선의 하남시청역까지 연장할 것으로 보입니다. 

GTX-D노선이 예정되어 있고 고속도로 서울에 오다 보면 초입에 하남시가 있어 사통팔달 외곽지역으로 빠지기 쉽습니다. 

외곽순환도로와 중부고속도로가 인접해 있어 외지로 나갈 때 편리합니다. 

 

교산신도시 개발전망

아파트 지구와 주상복합용지 지구 특별계획구역, 단독주택용지 구역등 다양하게 구성하여 단조롭지 않도록 잘 설계를 하고 있습니다. 동남쪽의 지역에 단독주택용지가 있어 점포겸용 주택으로 개발될 경우 대규모 먹거리 단지로서의 면모를 갖추기에 충분할우 있도록 주거단지 지역을 개발하여 단조로운 아파트만의 도시가 되지 않도록 합니다.

 

또한 남서쪽 6개의 자족시설 용지에 첨단 기업과 지식산업센터까지 만들어 단순히 배드타운만 만드는 것이 아니고 직장과 주택이 근접하여 자족도시가 될 수 있도록 하였습니다. 

 

단지서쪽으로는 하천이 흐르고 있어 수변공원 인프라도 누릴 수 있고 녹지공간도 풍부해 보입니다. 

 

개발의 문제점 

이곳은 풍납토성처럼 문화재 파괴의 사례가 될 것으로 고고학자들은 염려하고 있습니다. 이곳은 구석기시대부터 청도익 시대 통일 신라 조선시대까지의 다양한 유물이 대거 확인되었습니다. 매장 문화재 보존지역으로 지정되어 있어 개발사업을 할 때 문화재가 발견되면 개발계획에 차질이 빚어질 수도 있습니다. 

 

최대 장점

아무래도 바로 앞이 남한산성이기에 산책할 수 있는 최고의 장점을 가지고 있습니다. 남향집들이라면 남한산성을 정원으로 품을 수 있습니다. 

강남의 인근에 위치하기 때문에 강남 접근성이 아주 좋습니다. 강남으로 출퇴근한 분당 신도시 사람들이 분당의 노후화로 접근성이 더 양호한 교산지구를 선호할 가능성이 높아 투자성이 아주 좋습니다. 

 

단점

어느 지역이나 신도시가 들어서면 교통란은 불가피한데 역시 이곳 교산 신도시도 교통난이 심각해질 것으로 우려됩니다. 현제도 외곽고속도로가 상습 정체를 하고 있는데 위례신도시와 미사 신도시 교산신도시까지 맞물리면 심각한 교통난이 불 보듯 뻔합니다. 외곽지역으로 빠질 때만 자동차를 이용하고 시내를 들어갈 때는 가급적 대중교통을 이용하는 것이 좋을 것 같습니다. 

 

교산신도시 분양조건

이미 지난해 11월에 사전분양공고를 하였기에 그것을 기준으로 하면 청약조건을 알아볼 수 있습니다.

해당지역 우선분양은 전체의 30%이고 사전청약 공고일 현재 하남시에 2년 이상 거주자입니다.

다만, 2년 미만자는 본 청약 공고일까지 2년을 채우면 됩니다. 본 청약 예정일은 2024년 8월로 예정도되어 있습니다. 실제로 더 늦어질 수 있기 때문에 현재 6개월 정도 거주했다면 해당지역 우선으로 청약하는 것이 좋습니다. 

 

경기도 2년 이상 거주자는 20%이고 서울과 인천등 기타 수도권 거주자는 50%입니다. 서울. 인천등은 거주기간 제한이 없어 현재 주민등록만 되어 있으면 청약이 가능합니다. 

주민등록상 가족 전원이 무주택이어야 하고 도시형 생활주택이나 다세대 주택 등 아파트의 분양권과 입주권 모두 주택으로 보기 때문에 주택이라고 생긴 것은 정말 아무것도 없어야 합니다. 

 

주택의 지분을 1%만 가지고 있는 것도 안됩니다. 다만 상속으로 인한 지분은 부적격 판정 후 3개월 내 처분 조건으로 가능합니다. 전용면적 20 제곱 이하의 주택은 2채 이상이면 안되고 딱 1채만 갖고 있으면 무주택으로 인정받습니다. 

 

주민등록이 함께 되어 있는 만 60세 이상의 아버지나 어머니가 갖고 있는 주택은 상관없습니다. 다만 노부모부양 특공을 신청하는 경우에는 부모가 집이 있으면 안 됩니다. 

 

주거용 오피스텔을 포함한 오피스텔이나 상가는 여러 개를 갖고 있어도 청약과 무관하지만 자산보유기준에서 건물과 토지를 합하여 공시가격 합계 2억 1550만 원 이하여야 하므로 주의가 필요합니다. 

 

소득기준은 일반공급과 특별공급별로 상이하지만 일반 공급 기준에 따라 3인 가족 월 620만 원 이하, 4인가족 월 720만 원 정도로 생각하면 편합니다. 

 

일반공급 1순위는 청약저축 가입한 지  2년 이상이 되어야 하고 납입 횟수가 월 24회 이상인 세대주로서 본인뿐 아니라 주민등록상 가족 모두가 5년 이내에 다른 주택의 당첨 이력이 없어야 합니다. 

 

신혼부부 특공 1순위는 혼인기간 7년 이내로 혼인기간 중 자녀를 출산하여 만 19세 미만의 미성년자인 자녀가 있어야 합니다. 아직 태어나지 않은 임신 중 태아와 입양한 자녀도 인정하고 만 6세 이하 자녀를 둔 한부모 가족도 1순위에 해당합니다. 

해당 아파트의 입주 전까지 혼인사실을 증명할 수 있는 예비 신혼부부는 2순위로 청약이 가능합니다.

 

생애최초 특공은 세대주인 본인을 포함해 주민등록 상 가족 모두가 단 한 번도 집을 산 일이 없어야 합니다. 결혼 전 남편이나 아내가 집을 샀다가 판 적이 있어도 청약이 불가능합니다. 

 

일반공급 1순위 조건을 갖춘 무주택 세대주로서 청약저축 금액이 600만 원 이상이어야 합니다. 

사전청약 입주자 모집공고일 현재 혼인 중이거나 이혼을 한 경우라면 미혼인 자녀가 있어야 합니다. 

과거 1년 내에 소득세를 납부한 근로자나 자영업자로 총 5년 이상 소득세를 납부했어야 합니다. 

 

다자녀 특공은 만 19세 미만 자녀 3명 이상입니다.

노부모 부양 특공은 아버지, 어머니, 장인, 장모 등을 3년 이상 계속하여 같은 주민등록상에 올려놓고 부양한 경우입니다. 

기관추천 특공은 지자체 추천 장애인, 보훈지정 추천 국가유공자, 국가보훈처 추천 장기복무 제대군인, 지자체 추천 다문화가족 등이 있는데 특히 중소벤처기업청 추천 중소기업근로자에 관심이 높습니다. 

 

내가 다니고 있는 회사가 중소기업에 해당하는지는 중소기업 현황정보시스템에서 확인이 가능합니다. 

한 직장에서 3년 이상 근무하거나 3년 이하이면 과거 근무 포함하여 5년 이상이면 됩니다. 

근무 기간이 길고 자격증과 수상경력이 많을수록 유리하고 미성년인 자녀가 많을수록 유리합니다.