2023년 재개발, 재건축을 주목하라

2023년 재개발, 재건축을 주목해야 할 이유

2021년부터 아파트가 폭등하자 그 이후에 서울지역에 재개발 바람이 한번 휩쓸고 지나가면서 덩달아 빌라들까지 가격이 급등을 했습니다.

기존의 아파트들이 하늘 높은 줄 모르고 오르다 보니 그동안 오랜 기간 동안 지지부진했던 재개발, 재건축단지들이 분양가를 높여 분양하면 수익성이 좋아지고 추가분담금이 많이 들지 않기에 재개발을 다시 추진하는 지역들이 많아졌습니다. 

 

이러다 보니 재개발을 추진하고 있는 지역들은 당연히 가격이 올랐고 개발이 불가능한 지역도 덩달아 춤을 추며 오르기도 했는데 러시아와 우크라이나 전쟁이 터지고 금리가 급상승하다 보니 부동산 가격이 이제는 끝을 모르고 하락을 하고 있습니다.

 

부동산가격이 춤을 출 때 이러다간 평생 부동산을 못 마련할까 봐 영끌해서 집을 샀던 사람들은 이제 상투를 잡아 이자 감당하기가 버거워 앞발 뒤발 다 들어버리는 경우가 속출하고 있습니다. 

 

부동산이 너무 올라도 문제이지만 너무 떨어져도 문제가 심각해 지기에 정부에서는 규제지역을 해제하고 부동산 취득을 못하도록 2중 3중으로 묶어 놨던 것들을 이제는 다 풀었기에 재개발 투자자에게는 좋은 기회가 왔으니 정비사업 추진절차를 잘 확인하여 지금 투자하시면 좋을 것 같습니다. 

 

정비사업 추진절차

1. 도시정비 기본계획 수립--정비계획 수립(도정법 제4조)

2. 안전진단

3. 추진위원회 승인--토지등 소유자 과반수 동의(도정법 제13조 제2항)

4. 조합설립인가--토지소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 동의(도정법 제16조)

5. 사업시행인가--구체적인 사업시행계획 작성(도정법 제28조)

6. 관리처분 계획인가--분양신청 및 현금청산(도정법 제48조)

7. 철거 및 착공신고--건물철거 및 공사착공

8. 준공인가

9. 이전고시

10. 조합해산

 

재건축은 초과이익환수제라는 것이 있지만 이것과 상관이 없는 재개발 투자는 고수익을 기대할 수 있는 투자 중 하나로 선호를 하는데 투자 전에는 여러 유의점을 고려하지 않으면 낭패를 당할 수 있습니다.

 

재개발 투자 시 고려해야 할 중요요소

1. 재개발 기간: 재개발 기간은 예상보다 오래 걸릴 수 있습니다. 재개발지역은 다양한 사람과 다양한 토지가 서로 얽히고설켜 소송이 가는 경우가 많이 있습니다. 그럴 경우 예상보다 시간이 오래 걸리고 투자비용이 증가할 수 있어 입주예정자들은 정해진 날자에 입주를 못해 문제가 발생할 수 있으므로 충분한 예산과 계획이 필요합니다.

 

2. 재개발 비용: 건축공사는 시간과의 싸움인데 이러저러한 이유로 공사가 늦어질 경우 비용은 천문학적으로 늘어나기에 재개발 비용은 예측하기 어려울 수 있습니다. 예상치 못한 부분이 발생할 경우 추가 분담 비용이 필요하므로 이를 고려한 예산을 준비해야 합니다.

 

3. 재개발 관련 법규: 도시환경 정비사업법을 잘 준수해야 하고 재개발 관련 법규를 준수해야 합니다. 관련 법규에 위배여부는 주로 조합이나 건설사가 하지만 이런 행위를 하면 조합원들이 벌금을 부과받을 수 있으며 완공 후에도 준공이 나지 않아 재산권행사에 제약이 따를 수 있고 잔금대출 문제로 곤란한 경우가 생길 수 있습니다.

 

4. 수익성: 재개발 투자의 가장 중요한 요소는 수익성입니다. 수익성을 검토할 때는 투자한 금액을 검토하고 재개발 후의 예상 수익을 잘 고려하여 투자해야 합니다.

 

5. 지역 시장 상황: 재개발 투자는 지역 시장 상황에 따라 수익성이 많이 달라집니다. 따라서 지역에 부동산시장 상황에 대한 충분한 조사한 이후 투자가 필요합니다.

 

6. 조합원 지위양도여부: 조합설립 인가 이후에는 조합원의 지위양도가 되지 않습니다. 투기과열지구 내의 재개발 물건은 관리처분계획인가 이후에는 조합원의 지위양도가 제한됩니다.

 

용산과 강남 3구가 투기과열지구이기 때문에 이들 지역에서 관리처분계획 인가가 난 재개발 물건을 매수하여 조합원이 된다 할지라도 현금청산으로 끝나게 되니 주의해야 합니다.

 

7. 조합원 지위양도 조건: 조합원 지위양도 조건을 따져 투자해야 합니다. 2018년 1월 25일 이전에 사업시행인가를 접수한 재개발 물건이라면 관리처분인가 이후에도 조합원 지위양도가 가능하고 1 가구 1 주택자로서 5년 이상 거주하고 10년 이상 보유한 경우에도 지위양도가 가능합니다.

 

8. 권리산정기준일: 기존에 재개발 예상 지역에 살고 있던 원주민들이 입주권을 더 얻으려고 지분 쪼개기를 하는데 필지를 분할하거나 단독, 다가구주택을 다세대 주택으로 전환하거나 다세대 공동주택을 신축하는 등의 행위를 말합니다. 

 

권리산정 기준일 이후로 신축된 빌라나 지분 쪼개기 한 건물을 매입하게 된다면 재개발 재건축이 완료되어도 입주권을 받지 못하는 것은 물론 현금청산의 대상자가 되기에 투자에 신중을 기해야 하는 이유입니다.

 

9. 조합원  청약주의: 투기과열지구 내 재건축, 재개발을 진행하는 도시환경정비 사업 조합원은 5년 내 다른 지역에 청약이 불가하며 당첨되더라도 당첨이 무효될 가능성이 높고 조합물건까지 현금청산 대상이 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 

 

10. 공유물건: 공유지분 물건은 물건당 하나의 입주권만 나가기에 공유지분권자들은 입주권의 n/1만큼만 본인의 소유이므로 각각의 입주권은 따로 나오지 않음을 인지하고 투자할 때 각별히 주의해야 합니다. 

 

재건축에 비해 재개발은 정비사업 절차상 안전진단기준이나 초과이익환수제등의 규제가 없고 조합원지위 양도가 제한되는 시점도 정비사업단계의 후반부인 관리처분계획 이후이기 때문에 투자기회가 상대적으로 많습니다.

그러나 재개발 투자는 재건축투자와 달리 더 유의할 사항이 많으니 위에서 언급했던 것처럼 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다. 재건축과 재개발의 장단점을 잘 분석하여 투자를 하여야 합니다.