반포 주택재건축정비사업

반포아파트(1,2,4 주구) 주택 재건축 정비사업

반포아파트 재건축사업 개요

우리나라 최초아파트로 70년대에 지어진 반포주공은 1단지와 2단지, 3단지까지 8000여 세대에 이르는 대규모로 건설된 5층 아파트입니다. 그 당시에는 강남개발의 외곽지역이었는데 이제는 강남의 중심이라 할 수 있을 정도로 주변여건이 좋아져 많은 사람들이 재건축이 될 경우 이 지역은 강남을 대표하는 아파트단지가 될 것으로 예측하고 있습니다. 

 

주공 2단지 아파트는 재건축이 되어 반포래미안 퍼스트지로 탈바꿈하였고 3단지 역시 반포자이로 이미 재건축이 완료되었습니다. 오래전부터 재건축을 준비한 반포주공 1단 지중 한강변과 접해 있는 1,2,4 주구는 현대건설이 시공을 맡아 대단위 낙후 아파트가 이제는 거대한 고급 아파트 단지인 반포 디에이치 클래스트로 탈바꿈할 예정입니다. 

 

1990년대부터 재건축 이야기가 나왔는데 30년이 지난 이제야 재건축이 진행되는 것은 세대수가 많다 보니 합의가 쉽게 안되고 사업성이 너무 좋다 보니 이해관계인들이 서로 대립을 하게 되었던 부분도 있었습니다. 또한 아파트 단지 내에 주민편익 시설의 등기가  LH소유로 되어 있어 재건축을 하려다 보니 서로의 이익을 위한 소송으로 늦어지기도 했습니다.

 

그렇지만 역설적으로 다른 단지보다 늦게 하기에 고급스럽게 아파트를 짓고 더 비싸게 분양할 수 있어 최고의 지역에 최고의 아파트 단지가 될 가능성이 높기에 늦어진 것이 오히려 신의 한 수가 될 수 있습니다. 

 

2023년 말경에 착공을 하여 28년 전후로 완공을 하려고 계획하고 있습니다. 

오세훈 시장이 들어서면서 재건축 완화 정책을 계속 펴고 있고 한강변 50층 아파트 신축 제한이 풀려 조합 측은 50층으로  고려하고 있습니다. 

 

반포주공 1단지 1,2,4 주구 반포 디에이치클래스트는 세대수만 5002세대에 달할 만큼 대단위이고 특별건축구역에 지정되어 있어 한강변과 어우러지는 멋진 단지를 만들 것을 기대하고 있습니다. 

 

반포주공 1,2,4 주구의 특징

1. 대지지분이 높아 가격이 높게 형성되어 있습니다. 32평형이 50억 전후, 42평형이 65억에서 70억, 62평형이 87억에서 92억 선으로 형성되어 있습니다. 이 지역은 추가 분담금 없이도 1+1으로 아파트를 가져갈 수 있을 만큼 수익률이 다른 재건축단지에 비해 굉장히 높은 지역으로 주민들의 자부심이 대단한 지역입니다. 

 

2. 반포주공 1,2,4 주구는 2017년 12월 말 경에 관리처분인가가 나서 재건축 초과이익 환수제에 해당하지 않는 것도 조합원들의 최고 장점입니다.

 

3. 사업시행인가 이후 3년 이상 지난 소유자 매물은 조합원 지위 양도가 가능한데 조합원지위 승계조건이 까다롭고 물량이 귀하며 평수가 큰 만큼 가격이 엄청나기에 쉽게 매매가 되지도 않은 독특한 특징이 있다고 보면 되겠습니다.

 

불과 얼마 전에 강남 아파트 평당 1억이 말이 되냐고 포스팅을 한 적이 있는데 이제는 평당 시세가 2억 원이 될 날도 얼마 남지 않은 것 같은데 2억을 향해 가장 앞서 갈 단지가 반포 디에이치클래스트로 예상합니다. 

 

정비구역면적: 370,484 제곱 토지소유자 2,306명 조합원수:2,396명

지하 5층 지상 35층 55개 동 5002세대 중 공공주택 211세대 

 

사업연혁

이 지역은 3 주구에 비해 훨씬 늦은 시기인 2017년 4월에 정비구역지정이 되었고 2011년 12월에 조합추진위원회가 설립되었습니다. 설립승인은 2013년 9월에 되었고 2017년 9월에 사업시행인가가 되었으며 2018년 12월에 관리처분인가를 받았습니다. 2022년 11월에 건축심의를 통과하여 철거를 하였고 착공을 앞두고 있습니다.

 

반포1,2,4주구, 3주구 주택 재건축 정비사업

반포아파트(3 주구) 주택 재건축 정비 사업

사업연혁

사업연혁을 살펴보면 2003년 재건축 추진위원회 승인이 나고 11년이 지난 2014년 12월에서야 조합설립인가가 났습니다. 2017년 9월에 사업시행인가가 났고 21년 7월에 관리처분이 나서 2023년 3월에 드디어 착공식까지 하게 되었습니다. 

그러니까 추진위원회 구성은 승인 훨씬 전에 구성을 했는데 이 기간부터 계산한다면 20년이 훨씬 더 걸리는 힘든 과정을 거쳐 왔다고 보면 되겠습니다. 

 

위치: 서초구 반포본동 1109번지 일대         시공사: 삼성물산      지하 3층 지상 최고 35층 17개 동

세대수:2091세대 일반분양세대수:537세대

59 제곱 조합원 55세대 일반분양 437세대     84 제곱 조합원 566세대 일반분양 100세대

100 제곱 조합원 230세대     112 제곱 조합원 315세대 126 제곱 조합원 182 142 제곱 조합원 71세대 165 제곱 6세대

 

반포 1단 지중 3 주구는 많은 갈등이 있어 진행이 많이 늦어졌지만 프레스티지바이 래미안으로 새롭게 거듭날 예정으로 3월 3일 착공을 막 시작하였습니다. 

 

애초부터 프레스티지바이 래미안은 삼성물산과 공사비 증액으로 갈등이 있었던 만큼 공사비 증액으로 인한 일반분양가 인상도 불가피해 보입니다. 지상 5층 34개 동 1490 가구 아파트가 지상 35층 17개 동 2091 가구로 변신하는데 차질 없이 공사가 진행된다면 2026년 7월 준공계획입니다. 

 

3 주구는 30평대 아파트를 가지고 있는 사람은 몇천만 원 정도는 추가로 받을 수 있다고 생각했는데 최근에는 건축비가 많이 오르고 1,2,4 주구와는 달리 2021년 7월경에 관리처분인가가 나서 현제까지는 재건축 초과이익환수제에 해당하는 지역으로 조합으로서는 많은 이익이 감소할 전망입니다. 

 

조합원 분양가는 23평 12억대 33평 16억대 39평 19억대 43평 31억대로 결정됐지만 일반아파트 분양가는 5천만 원 전후로 예상을 하는데 공사가 많이 지연되었던 만큼 그 비용들로 인하여 차후 분양가는 높아질 가능성이 많습니다.. 

 

조합원들이 원하는 금액으로 분양할 수는 없지만 반포지역의 대표 아파트라 할 수 있는 아리팍 아파트가 평당 1억을 넘어섰고 한강이 보이는 지역은 이보다 훨씬 비싼 가격을 형성하기에 3 주구는 상당히 비싼 가격으로 분양해 줬으면 하고 기대하는 것도 사실입니다.

 

조합원 매물을 구입할 때는 이주비 승계를 받을 수 있는 매물이 많지 않기에 조심해야 합니다. 착공 전에만 해도 입주권승계가 가능했지만 착공한 이후부터는 잔금납부 이후 등기 이전해야 합니다. 입주권 승계여부와 매매금액, 분담금, 재초환등 따질게 많아서 접근이 쉽지 않고 조심해야 합니다. 한강뷰가 안 나오는 것이 아쉽지만 학교가 가깝고 조용하여 살기 좋은 곳으로 평가받고 있습니다.

 

주변 아파트시세

반포 아크로리버파크 59 타입 최저가 59억 원 전세가 8억 원 84 타입은 36억 원 전후반으로 보면 됩니다. 전세는 12억 원입니다. 한강이 보이는 지역은 2억 이상의 프리미엄이 더 있습니다.

 

교통망

지하철 9호선인 구반포역이 바로 단지 앞에 있고 지하철 4호선 동작역 1km 정도의 거리에 있습니다. 지하철 3,7,9호선이 교차하는 고속터미널역은 아주 가깝지는 않지만 1.5km 정도 떨어진 한 정거장 거리에 있습니다.

 

동작대교를 통해 강변북로로 쉽게 진출입할 수 있고 올림픽 대로를 통해 경부고속도로를 바로 탈 수 있어 교통망이 좋습니다. 

 

환경

신세계백화점 강남점, 고속터미널 센트럴 시티, 한강공원이 가까워 운동하기 좋고 서울 현충원과 반포천을 따라 둑방에 우거진 숲길은 많은 사람들이 애용하는 명품 산책거리입니다. 이 반포천 건너 서래마을이 가까이 있고 방배 카페거리도 인근에 있어 외식할 수 있는 상권이 있어 좋습니다.

 

반포주공 3 주구 특징

프레스티지바이 래미안은 용적률 인센티브를 받지 않아 기부채납이나 임대주택 물량이 전혀 없습니다. 공사비 인상으로 시공사와 갈등을 빚고 있는 재건축 재개발 단지들이 많이 있는데 프레스티지 바이 래미안은 우여곡절 끝에 3661억 원 규모의 공사비 인상을 하면서 고급화 설계를 하는 것으로 최종 합의가 되어 3월 3일 착공에 들어가게 되었습니다. 

 

공사 기간도 예정기간보다 4개월 정도 단축하기로 하였지만 분양가 상한제가 시행되고 있는 점을 고려하려 최대한 늦게 26년 후 분양을 예상하고 있습니다.