돈이 되는 토지투자 방법

토지투자를 해야 하는 이유

토지투자는 부동산에 관심을 가지고 투자를 하는 사람들에게도 생소하기도 하고 다른 부동산에 비해 투자하기가 어려워 쉽게 따라 하기가 어렵습니다. 사기당할 위험성도 많고 또한 장기적인 투자를 해야 하는 이유로 많은 사람들이 꺼려하는 부동산 투자 하는 방법입니다.

 

이와 같이 투자하기 어렵기 때문에 반대로 투자 수익률이 높아지는 장점이 있습니다. 

누구나 할 수 있는 아파트투자나 임대 수익을 고려해서 투자하는 상가나 지식산업센터등은 쉽게 접할 수 있지만 따져야 할 것도 많고 규제를 심하게 하기에 심사숙고해서 투자를 결정해야 합니다.

여러 가지 투자방법 중에서 토지투자의 장점 대하여 포스팅합니다.

 

토지투자의 장점

1. 토지 투자수익률이 높습니다.

아파트는 언제라도 현금화할 수 있기는 환금성 때문에 쉽게 투자를 하지만 특별한 이슈가 있으면 급등을 하고 그렇지 않을 경우 두 배 세배 오르기가 쉽지 않습니다. 지역에 따라 개발여부등 그 지역만의 흐름이나 주택의 경기 그리고 각종 규제대책등에 따라 가격이 등락하기에 이것을 잘 맞추어하지 않으면 낭패를 볼 수 있는 것이 아파트입니다.

 

하지만 토지는 지역에 따라 두 배 세배 상승은 쉽게 할 수 있고 개발 여건에 따라 10배 이상 상승하는 경우도 많이 있습니다. 토지를 매입하여 높이를 깎거나 메꾸거나 진입로 확보를 한다거나 조금만 가공을 하면  실제 자기 자본 대비 투자 수익률을 엄청나게 높일 수 있습니다.

 

2. 토지 규제 대책이 낮습니다.

얼마 전 LH공사 직원들의 토지 투기로 엄청나게 사회적 물의를 일으켜서 그들 때문에 농취증 발급을 까다롭게 하고 전국적인 토지 규제를 강화하였지만 그래도 아파트나 다른 부동산의 규제에 비하면 그래도 토지는 약한 편입니다. 규제를 심하게 하면 할수록 아무 죄가 없는 농사를 짓는 농민들만 애꿎은 피해를 당하기에 언젠가는 완화할 가능성도 높지만 지금 이대로 투자를 해도 타 부동산에 비해 규제가 낮습니다.

 

3. 아파트에 비해 경쟁률이 적습니다 

아파트나 주거용 부동산은 주거시설로서 꼭 집을 사야 하는 무주택 서민들이나 신혼부부들에게 관심이 많을 수밖에 없고 임대를 주기 위해 투자해 놓은 사람들도 많습니다. 관심을 갖지 않으려고 해도 연일 오르내리는 것을 뉴스에서 실시간 보도를 해 주기에 모르는 사람이 없습니다. 

그래서 관심이 많은 만큼 경쟁률도 뛰어나기에 고려해야 할 사항들과 신경 써야 할 것들이 많은데 토지는 경쟁력이 많이 낮습니다.   

 

4. 소액투자가 가능합니다. 

토지의 가격은 위치에 따라 땅의 크기에 따라 천차만별인 것이 토지입니다. 아파트는 공시가격도 있고 실거래 가격도 바로 확인이 가능하지만 토지는 같은 지역이라 할지라도 용도지역과 지형에 따라, 크기에 따라 다양하기에 아파트처럼 얼마라고 딱 단정하여 매매가 이루어지지 않습니다.

 

내 돈에 맞는 토지를 잘 선택하여 소액이라도 얼마든지 투자하실 수 있습니다. 

지방으로 갈수록 시골의 임야나 전답은 여러 가지 여건을 잘 고려해서 투자해야 하지만 비교적 소액으로 취득이 가능하고 거주지 근교 같은 경우는 주말농장으로 활용해도 되고 임대를 주어 수익도 가능합니다.

 

5. 시간이 지나면 가치가 상승합니다.

모든 부동산의 근원은 토지에서 비롯되기에 경매 중에서 건물이 따로 경매에 나오고 토지가 따로 분리되어 경매에 나온다면 무조건 토지 위주로 매입을 해야 합니다.

남의 토지 위에 있는 건물은 철거명령이 나올 수 있기에 철거를 하거나 토지주에게 사용료를 내야 합니다. 

 

건물은 시간이 지나면 노후화되어 감가가 되고 주기적으로 인테리어를 해야 하며 언젠가는 철거를 해서 가치가 없어지지만 토지는 없어지지 않고 지속적으로 가치가 상승합니다.

 

토지투자의 요령

1. 정부정책이나 뉴스를 꼼꼼히 잘 확인하여  각종 개발사업정보를 세심하게 취득하고 현지 부동산 소개소를 찾아 확인, 분석하는 것이 중요합니다.  계약하기 전에는 직접 해당 지자체에 개발계획 등에 대한 문의를 하고 규제여부를 잘 판단하여 결정하여야 합니다. 당장 건축을 하지 않는다 할지라도 건축행위규제가 많으면 잘 오르지 않고 나중에 매매하는데도 문제가 많을 수 있으니 심사숙고해야 합니다.

 

2. 관심지역의 개발 소식은 아무래도 관보나 그 지역신문을 확인하면 지역의 개발 정보를 바로확인할 수 있습니다.

지방자치단체의 도시계획 변경 사항 등을 알아보고 그 지역에서 토지위주로 중개를 하는 중개업소를 활용하면 많은 정보를 취득할 수 있습니다. 

 

3. 투자할 토지의 위치를 선정할 때는 지역적 특성과 교통망을 확인하고 접근성을 따져 봐야 합니다. 교통망이 좋으면 향후 발전이 많고 빨라집니다.

전원주책 지나 주거시설을 염두에 두고 투자를 한다면 혐오시설을 잘 파악해야 합니다. 인근에 축사가 있으면 악취가 심해 많은 불편이 있고 그로 인하여 재산권행사에 막대한 지장이 있습니다.  악취나 소음이 많이 나는 공장이 인근에 있는 것도 그렇고 따져야 할 것들이 많이 있는데 임장이 답입니다. 

 

4. 공법상의 규제사항을 잘 파악해야 합니다.

토지이음 사이트에 있는 토지이용계획확인원을 통하여 각종 규제사항을 확인하면 건축규제여부등 다양한 정보를 한눈에 파악할 수 있습니다. 

건축가능여부와 제한여부에 따라 토지의 가격이 많이 차이가 나기에 건축허가가 나지 않은 지역은 매입할 경우 낭패를 당할 수 있습니다. 

 

5. 장, 단기투자 방향 설정해야 합니다.

신도시 택지개발 지구 내의 주택지는 비교적 단기 투자가 가능한 대신 토지 분양가격이 높습니다. 공개경쟁으로 입찰을 하다 보니 천정부지로 높아지고 있고 특히 상가를 지을 수 있는 토지는 엄청난 금액을 써내야 낙찰이 가능합니다. 비싸게 낙찰받은 토지는 그만큼 비싸게 상가를 분양할 수밖에 없고 비싸게 분양받은 상가는 또 비싸게 임대를 내놓을 수밖에 없는데 그러다 보니 신도시 상가는 임대료가 엄청나고 5년 이내에 상가는 몇 번씩 손바뀜이 있다는 것을 명심해야 합니다. 

 

재건축 지역도 진행과정에 따라 단기 투자가 가능한 지역이 있고 지자체에서 하거나 국가에서 진행하는 도로개설지구 내에 토지는 단기 투자가 가능합니다. 그렇지만 재개발지역도 조합과 추진하는 그 지역 여건에 따라 기간이 장기화될 수 있고 도로예정부지도 도로개설이 예정되어 있다 할지라도 기간이 장기로 길어질 수도 있으니 잘 확인해서 투자해야 합니다. 

 

농지연금을 목적으로 한 농지투자는 노후를 대비해하는 것인 만 큰 비교적 장기로 보고 투자를 해야 합니다.

 

6. 토지의 정확한 시세를 파악하는 것이 중요합니다.

토지는 아파트와 달리 외지인이 알 수 있는 상세한 정보들이 많이 없기에 비싸게 잘못 살 수도 있습니다. 요령껏 최대한 많은 정보로 싸게 사서 반대로 나중에 매매를 할 때 이러한 이유로 비싸게 돼 파는 것이 수익을 극대화할 수 있는 비결입니다.

 

공시지가는 실거래가와 차이가 많이 날 수 있습니다. 특히 임야 같은 경우는 공시지가가 아주 작게 되어 있기에 공시지가를 참고하여 매매가격을 산정하면 안 되고 경매에 나오는 감정가도 실 거래가격과 차이가 많으므로 참고만 하고 내가 발품을 팔아 알아보는 것이 최선의 방법입니다.

 

아무래도 개발가능성이 높은 지역은 최근의 거래동향이 활발해 지기에 거래동향을 참고하고 인근 지역의 거래사례등을 종합하여 판단해야 합니다.