부동산 매매 계약할때 주의해야 할 체크포인트

부동산 매매계약을 할 때 일반적으로 거래 금액만 어느 정도 맞으면 정작 중요한 계약서는 꼼꼼히 보지 않고 중개사가 하는 대로 믿고 맡기는 경우가 많이 있는데 체크하지 않으면 낭패를 볼 수 있는 체크 포인트 7가지를 포인팅 합니다.

 

1. 가계약할 때 체크포인트

부동산을 계약하기로 하고 계약서를 작성하면 계약금은 일반적으로 10% 정도를 지급합니다. 그러나 무조건 의무적으로 10%만 해야 한다는 법적인 조건은 없는데 일반적으로 관례화 되어 있는 금액입니다.

 

그러나 계약하기로 구두로 약속을 다 했는데 시간이 서로 맞지 않는 경우나 계약금 전부가 마련되지 않거나 당사자간 여건이 맞이 않은 경우에는 서로 계약을 하겠다는 약속이행의 증표로 구두계약을 하고 가계약금이라는 것을 주고받습니다. 이 가계약은 우리가 흔히 사용하는 관례상 용어이지 법적인 용어는 아닙니다.

 

가계약을 한이 후 돈을 일부 주고받은 이후에 변심하여 약속이행을 하지 않을 경우 법적인 문제가 대두되는데 관례상 사용하는 가계약이지만 요건을 갖춘 가계약은 법적인 효력을 받을 수 있습니다.

 

2. 가계약금의 성립요건체크

가계약금은 계약금의 일부로서 가계약금을 주고 나서 문제가 발생할 경우 돌려줘야 하느냐 아니면 안 줘도 되느냐가 문제인데 가계약이 성립되었다는 역할을 하려면 서류상 계약서를 작성하고 도장을 찍지 않아도 계약을 했다는 증빙자료를 남겨두면 됩니다.

 

아파트 이름이나 동호수와 계약일시, 그리고 계약금액을 꼭 문자로 주고받아 이를 증빙할 수 있도록 하고 전화로 통화하여 음성녹취도 남겨 두시는 것이 좋습니다. 요건을 갖춘 가계약을 한 이후 일방에 의해서 가계약을 해지할 때는 계약금을 수령한 사람은 가계약금의 배액을 상환해야 합니다. 

 

위와 같은 요건의 사유로 계약금을 지불한 사람은 가계약금을 돌려받을 수 없으므로 그 금액만 포기하면 됩니다. 

반면 정상적인 계약을 하고 계약금액을 10%로 정해 놓고 돈이 준비가 안되어 계약금의 일부만 가계약금으로 지불하고 차후에 나머지 금액을 지불하기로 계약서가 작성되었다면 계약금 10%중 일부만 받았다고 할지라도 10%의 배액인 20%를 돌려줘야 합니다. 

 

계약금을 수령한 사람은 전체 계약금의 배액을 상환해야 하고 전체 계약금 중 일부만 가계약금으로 지불한 경우에는 나머지 계약금을 지불하고 해지해야 합니다. 

 

계약을 하고 나서 그 이후에 집갑이 급등할 수도 있고 급낙할 수도 있으니까 주의를 해야 하는데 구두로만 가계약이라고 합의를 했다 할지라도 손해를 보지 않거나 반대로 이익을 취하려면 확실한 증빙을 해야 합니다. 

 

일반적으로 많은 사람들이 계약서를 쓰고 하루가 지나지 않으면 조건 없이 해약해도 된다고 알고 있는데 일단 계약서를 쓰고 서명을 한 이후 계약금이 지급되면 무조건 계약은 그 시간 이후부터 바로 성립됩니다. 계약금이 지급전이면 위약금 없이 바로 해제가 가능합니다. 

 

3. 등기부상 소유주 체크 

계약은 등기부상 등재되어 있는 사람 본인과 해야 하는데 신분증과 등기사항 전부증명서를 통하여 본인을 확인해야 합니다. 주민등록의 진위여부는 행정안전부가 제공하는 주민등록증 음성확인 서비스인 1382번으로 확인도 가능합니다. 만일 본인이 계약을 못하고 대리 계약을 할 경우 여러 가지 신경을 더 많이 써야 합니다. 

 

4. 대리 계약일 때 체크포인트

본인의 위임장과 위임을 확인할 인감증명서와 가족관계증명서가 있어야 나중에 낭패를 당하지 않습니다. 요즘은 가족 간의 불화가 많은 관계로 서류를 받아 놔도 문제가 되는 경우가 많기 때문에 주의를 요합니다. 대리인과 계약을 할 때는 본인과 직접 통화를 하고 본인의 전화번호를 기록해 주고 통화 내용을 녹취하는 것도 만일의 사태에 대비하는데 유용합니다.

그리고 계약금을 넣을 경우에는 소유주의 계좌로 넣는 것이 좋습니다. 

 

5. 중개 대상 확인 설명서 체크

많은 사람들은 앞서 작성한 계약서만 확인하고 중개대상확인설명서는 잘 안 읽어보는 경향이 있습니다. 중개대상 확인설명서에는 매매대상 부동산에 대한 이력이 모두 담아 있습니다. 눈으로 들어 나지 않은 설비문제가 계약 이후 터졌을 경우 바로 책임추궁을 할 수 있습니다. 

 

가장 수리가 불편하고 돈도 많이 들어가는 부분이 누수 부분인데 건물이 노후화로 내부에 있는 설비가 문제를 일으키는 경우 가장 큰 어려움이 있기에 꼼꼼히 체크하며 신경을 써야 합니다. 

 

주소와 그 부동산의 면적, 일조량, 주변환경 그리고 계약 이후 어느 정도 기간까지 하자보수 유무와 전반적인 주택의 상태를 설명해 주기에 이 모든 것을 잘 확인해야 합니다.

 

매수한 주택에 하자가 발생할 경우 이것을 근거로 책임을 추궁할 수 있는데 그때 필요한 증빙서류 역할을 합니다. 당연히 이건 계약서의 일부이기에 중개대상확인 설명서는 중개인은 작성이 안되고 공인중개사가 작성해야 하고 날인합니다. 

 

6. 등기이전서류 체크

계약하고 몇 개월 이후에 잔금을 치르는데 그 중간에 하자가 없는지 확인절차가 필요한데 부동산중개업소에서 등기부 등본을 보여줄 때도 등본상 변동여부도 중요하지만 출력 날자가 언제인지 확인해야 합니다. 잔금 전에 등기부상 하자는 처리하기로 했다는 약속이 있다면 처리여부를 체크해야 합니다. 

 

하자가 없는 경우에는 잔금을 지급하는데 매도인의 서류가 있어야 합니다. 신분증 등기권리증 매매계약서 원본 및 인감이 필요하고 이때 사용하는 인감은 부동산 매도용 인감인데 매수자 인적사항이 들어 간상태로 발급받아야 합니다.

 

이때 매수자 인적사항은 오탈자가 한자만 있어도 안되고 등, 초본에 나와있는 그대로 작성해서 발급받아야 합니다. 예를 들어서 목동 신시가지 아파트를 목동 신도시 아파트로 적으면 안 됩니다. 아파트 일경우 관리사무실에 가서 관리비 정산을 받아야 합니다.

 

7. 계좌이체 한도 체크

잔금 날자에 맞추어 이사 날자가 정해진 상태에서 계좌이체를 하는데 한도가 정해져 있어 이체가 안 되는 경우가 많이 있습니다. 특히 토요일이나 공유일에 잔금을 치르고 이사를 하는 경우에는 아주 낭패를 당할 수 있습니다. 미리 이체한도와 1일 이체 한도를 확인한 다음 이상이 없도록 미리 신경을 써야 합니다. 매수인은 등기이전비와 중개 수수료도 잘 계산하여 준비해야 합니다.