토지투자의 다양한 방법

토지투자의 다양한 방법

1. 택지개발지구 토지 분양

택지 개발지구 내에 점포겸용 택지나 단독주택지가 있습니다. 신도시를 개발하면서 일률적으로 아파트만 지으면 효율성이 떨어지고 다양한 계층의 사람들이 유입돼야 하기에 어떤 지역이든지 단독주택 용지는 있습니다.

 

이런 토지는 일반적으로 건축업자들이 주로 많이 매입을 하여 최소한의 비용을 투자하여 날림으로 지어 팔아먹는데 일반인들도 관심을 가지고 직접 건축을 해 보는 것도 재테크 방법으로 좋습니다. 

 

나이가 있으신 분들이 노후 생활을 위해 세를 받을 수 있는 상가주택을 선호하는데 지어진 건물은 가격도 비싸고 오래된 건물을 매입하면 수리비용이 많이 들고 관리하는 것이 어렵기에 새로 지을 수 있는 토지를 매입하는 것도 좋은 방법입니다.

 

신도시 내 점포겸용 택지는 LH에서 공고를 통해 경쟁입찰 방식으로 일반인에게 공급하는데 경쟁률이 치열한 만큼 가격이 상승할 수 있지만 신도시가 여러 곳에 개발을 하고 있기에 지역과 위치를 잘 선택하여 낙찰받으면 지어서 팔아도 되고 아니면 땅 자체로 보유하고 있다가 매매해도 상당한 수익률을 얻을 수 있습니다.

 

택지개발지구 토지 분양시 주의점

LH공사 토지입찰을 할 때는 단순히 경쟁심리에 의해 높은 금액으로 투자하기보다는 내가 원하는 조건에 맞는 상가로서 가치가 있는지 잘 파악한 후 입찰해야 합니다.

 

주의할 점은 입주를 하지 않고 매매를 목적으로 토지를 분양받을 거라면 내가 원하는 조건에 맞는 토지를 하지 말고 다른 사람들이 봤을 때 그 사람들의 조건에 맞는 토지를 선택해야 합니다. 다시 말해 매매가 잘 될 수 있는 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 

 

현장에 가 봐도 아무것도 없는 허허벌판인 상태에서 도면만 보여주고 입찰을 하기에 투자판단이 어려울 수 있지만 주변 개발계획이나 조감도 지적도 등을 참조하여 유입 인구밀도 등을 고려한 이후 입찰하는 것이 좋습니다. 

 

2. 택지지구 분양권 토지매입

신도시 조성 전에 기존에 살던 원주민들에게 이주대책으로 택지지구 분양권을 지급하는데 이것을 매입하여 건물을 개별로 지을 수도 있고 여러 개를 합쳐 큰 건물로 신축할 수도 있습니다. 내가 여러 개를 매입할 수 있는 여건이 안된다면 연합하여 공유지분으로 건축할 수도 있는데 건물이 크면 가치가 더 상승합니다. 

 

택지 지구 분양권은 처음에는 분양자격만 주어졌지 얼마에 분양할지 금액이 결정되지 않는 상태에서 매매가 이루어집니다. 이때 매수를 할 경우 타 지역은 어느 정도 선에서 분양대금이 결정되었다고 하는 것을 참고하여 매입을 하는데 정해진 분양 금액이 정확하게 나오지 않았기에 프리미엄을 많이 주고 매입을 하면 낭패를 당할 수 있습니다. 

 

3. 농지연금용 농지

농업소득 이외에 별다른 소득이 없는 고령의 농업인이 소유한 농지인 전, 답, 과수원을 담보로 제공하고 매월 연금방식으로 지급받는 제도인데 요건에 따라 다양한 지급방식이 있습니다.

 

일시불로 얼마를 받을 수도 있고 본인의 사정에 의해 금액을 분할해서 받는데 농지연금의 가장 좋은 방법은 현제 감정을 하여 연금으로 받고 있는데  5년 뒤에 땅값이 올랐다면 재 감정을 하여 오른 금액만 큰 더 받을 수 있고 연금을 받으면서도 농사를 짓거나 임대를 줄 수 있는 것이 최고의 장점인데 요즘은 도시민들이 농지연금 제도를 잘 활용하고 있습니다. 

 

농지를 일반적인 매매계약을 할 경우 거리 제한을 두면서 농취증 발급여건이 까다로운데 농지의 불법 전용만 없는 물건을  경매한다면 이 문제가 자연스럽게 해결이 되고 가격 역시 일반 매매보다 훨씬 싸게 살 수 있어 많은 사람들이 경, 공매를 선호를 하고 있습니다.

4. 토지임야 

토지임야는 지목이 임야인데 경사도가 완만하고 사람들이 거주하는 인근지역에 있는 임야로 개발이 쉽게 가능한데도 하지 않고 임야인 상태로 있는 토지를 말하는 것으로 도로와의 경계를 명확하게 하기 위해 임야도에 등록되지 않고 지적도에 등록전환된 토지입니다. 

 

보통 전, 답등 농지보다는 가격이 많이 저렴하지만 임야보다는 더 비싼 토지로 마을 근처 언덕이나 도로변에도 위치하기에 이런 토지를 저렴하게 매입하면 쉽게 개발수익을 얻을 수 있습니다. 대체적으로 토지임야는 도로변에 인접하고 완만한 경사를 가지고 있어 개발비용이 적음으로 가격이 다른 임야보다는 높게 형성되어 있습니다. 

 

토지임야가 농지보다 유리한 점은 기준시가가 농지보다 훨씬 낮기에 농지전용 부담금보다 대체산림 자원 조성비가 저렴한 것이 최고의 장점이기에 토지임야가 좋은 지역에 나오면 관심을 가져 보는 것이 재테크하는 좋은 방법입니다.

4. 경매용 토지

모든 부동산은 경매가 이루어집니다. 예전에는 특정한 사람만 경매를 하여 수익률이 높았는데 요즘은 경매가 많이 활성화되어 있어 많은 사람들이 관심을 가지고 공부를 하고 있으므로 낙찰가격이 많이 높아지고 있습니다. 

경매학원에서 수강생들은 이론적으로는 많이 듣고 공부를 하였지만 몇 번 떨어지다 보면 낙찰 욕심에 입찰금액을 높게 써서 입찰을 할 경우 낭패를 당할 수 있습니다. 

 

주거용 부동산은 권리분석이 복잡하지만 토지를 입찰할 경우는 권리분석이 어렵지 않은데 토지는 바로 현금화할 수 있는 부동산이 아니라서 다른 부동산에 비해 경쟁률이 많이 낮은 것이 사실입니다. 

 

토지는 가격산출이 쉽지 않기에 경매로 싸게 낙찰을 받고 복토를 하거나 깎아 내어 조금만 변형을 주면 많은 수익을 낼 수 있는 장점이 있습니다.