국세보다 임대차보증금 우선변제

임차보증금 우선변제 세제개편안 시행

 

국세기본법 제35조(국세의 우선) 국세 및 강제징수비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니한다.(개정 2020.12.22)

 

국세기본법 개편 취지

전세사기로 인하여 많은 피해자들이 양산되어 사회 문제가 되고 있습니다. 임차한 주택이 경매로 넘어갈 경우 당해세가 우선변제되고 저당권등 채권이 순서대로 받아가서 임차 보증금을 못 받아 피해를 봤습니다.

 

이러한 임차인들의 피해를 방지하기 위하여 우선 변제하는 당해세를 후순위 배당으로 국세 기본법을 바꾸는 것이 목적입니다. 

 

정부가 당해세분의 우선순위를 양보해 전세피해자들이 먼저 배당받고 그다음 저당권등 채권이 배당받아 가고 그 이후에 나머지 임차보증금을 돌려받게 됨으로 정부 당해세는 가장후순위가 됩니다. 

 

현행

지방세의 우선 징수에 대한 예외규정을 두어 체납자의 주택이 경매 또는 공매될 경우 지방세의 납부의무 확정일과 임차권 확정일자를 비교하여 빠른 것부터 변제합니다.

 

변경

해당 주택에 대하여 부과되는 지방세(이하 당해세)는 그 대상에서 제외함으로 납부의무 확정일에 상관없이 임대차보증금보다 우선변제되는 것으로 바뀌었습니다.

 

당해세 우선의 원칙은 유지하되 법정기일이 늦은 당해세는 예외적으로 임대차 보증금을 먼저 배당해 주는 것이 특징입니다.

경매나 공매를 하여 배당을 할 때 선순위 임차인들이 당연히 배당받을 것으로 계산하고 낙찰받았는데 당해세가 우선배당 함으로 선순위 임차인들이 보증금을 다 못 받을 경우 못 받은 만큼의 보증금을 낙찰자가 물어주어 그들이 선의의 피해를 봤습니다.

 

당해세에 관한 정보를 입찰정보에 공개하지 않아 문제가 있었는데 이제는 부동산을 낙찰받은 낙찰자들도 피해를 보는 일들이 줄어들 것 같습니다. 

 

시행시기

2023년 4월 1일부터는 임차인을 먼저 배당합니다. 

새 집주인에게 임차보증금보다 앞서는 미납 국세가 있더라도 기존 집주인의 국세 체납액 한도에서만 국세우선원칙을 적용합니다.

 

국세 외에 저당권등 다른 채권이 있는 경우에도 확정일자보다 늦게 발생한 당해세분만큼은 주택임차 보증금이 우선변제합니다.

 

임차인 지원방안

전세사기로 인한 선의의 임차인 피해자를 구제하기 위하여 주택 임대차 보호법을 일부 개정하고 여러 가지 방안이 강구하고 있습니다.

 

경매나 공매 개시 이후 불가피한 사유로 이사를 해야 하는 피해자를 위한 금융지원 강화하고 경. 공매 종료 전이라도 신규 긴급저리 전세자금대출을 지원하고 이미 발표한 대환대출을 순차적으로 출시합니다.

 

경매나 공매에서 전세보증금을 불완전하게 회수해 전세대출을 상환하지 못한 피해자를 지원하는데 잔여 채무가 발생할 경우 전세대출 보증기관(HUG, 주금공, SGI)이 금융기관에 대위 변제 후 분할 상환하도록 합니다.

 

전세사기 피해자가 전세사기 관련으로 상환 지연 등 발생 시 미변제 된 전세 관련 대출에 대해 연체정보 등록도 유예하여 임차인이 금융을 활용하는데 지장이 없도록 합니다.

 

계약예정자에게 집주인의 정보제공 

임차인이 많이 존재하는 원룸, 다가구 등 주택이 경매 실행되면 문제가 되는 선순위 임차인의 보증금 등에 관한 정보를 요구할 수 있는 권리를 줍니다.

 

임차인이 되려는 자가 임대인에게 "선순위 보증금 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다."는 것을 계약서상 문언으로 분명히 명시하고 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화합니다.

 

임대인 체납정보 확인권

임대인이 계약 전에 체납한 세금이 있는 경우 그로 인한 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하고 당해세(종부세, 재산세)등은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금보다 배당 순위가 앞서는 채권입니다. 

임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한을 신설하는데 체납정보 확인권입니다.

 

체납정보 확인 시행 날자 및 조건

시행 날자는 2023년 4월 3일부터 시행하고 보증금 1000만 원 이상의 전. 월세 계약 시 임대인의 동의가 없어도 가능합니다.

 

체납정보 확인 기관

세무서에서 임대인의 미납국세 현황을 임대인의 동의와 상관없이 열람이 가능하고 열람할 경우 열람한 이사실을 임대인에게 통보합니다.

 

현제는 임차예정인이 임대차 계약 전에 임대인의 동의를 받아 임차할 건물소재지의 관할 세무서에서만 열람가능했는데 이제는 모든 세무서에서 열람이 가능합니다.

 

체납정보 열람방법

임차인은 임대차계약서와 신분증을 지참한 이후 가까운 세무서를 방문하여 미납국세 열람을 신청할 수 있고 신청인 본인만 현장 열람 가능하며 개인정보를 악용할 수 없도록 교부. 복사 촬영등을 할 수 없습니다. 

 

임대차 정보제공 동의권

임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자 부여 기관에 제3항에 따른 정보제공을 요청할 수 있습니다. 임대차계약을 체결하려는 자가 위 동의를 요구하는 경우 임대인은 이를 거부할 정당한 사유가 없는 한 동의하여야 한다.