토지투자시 주의사항

토지투자할 때 주의 할 점

1. 목적에 맞는 토지

건물신축: 건물을 신축할 것인지와 건물을 신축하려면 어떤 건물을 신축하려는지를 명확하게 해야 하고 신축하지 않는다 할지라도 건축 허가여부는 잘 파악한 이후 투자해야 합니다.

 

주말농장: 예전에는 규제가 없었는데 이제는 많이 까다로워졌습니다. 주거지와 30km 거리제한도 있고 따져야 할 것이 많이 있습니다.

 

전원주택지: 수도권인근에 가 보면 전원주택지를 하겠다고 파헤쳐 놓고 중단된 사례들이 많이 있습니다. 토지 분양이 안되다 보니 당연히 경매물건도 많이 나옵니다.  토지분양이 잘 될 수 있는 지역선정이 중요합니다.

 

농지연금: 노후대비를 위하여 농지를 많이 취득합니다. 농지 취득 요건이 까다롭기에 신중을 기해야 합니다. 농지는 감정가에 의해 연금을 지급하므로 실거래 가격을 다 주고 매입을 하면 투자성이 없습니다. 경매를 통하여 여러 번  떨어진 농지가 투자성이 좋습니다.

 

임야: 전원주택지로 개발이 가능한지 여부와 도로를 접하고 있다면 캠핑장이나 야영장 또는 펜션부지로 가능성이 있는지 잘 판단해서 투자해야 합니다.  

 

2. 철저한 서류확인 

토지이용계획확인서: 토지의 규제에 관한 모든 것이 다 나와 있다고 보면 됩니다. 이것을 보고 개발가능성이 있는지와 건축허가가 나는 지역인지 그리고 허가가 난다면 어떤 조건으로 허가가 나는지 모든 것을 알 수 있습니다. 

 

토지대장: 토지의 상황을 명확하게 하는 장부로서 지적을 명확하게 하기 위하여 작성된 토지대장 지적도 임야도 및 수치지적부의 총칭으로 토지의 사실상의 상황을 명확하게 하기 위해 만들어진 장부입니다. 토지의 소재와 지목, 면적등이 기록됩니다. 

 

지적도: 토지를 좀 더 세밀하게 분류하여 필지별로 구분하고 땅의 경계를 그어 높은 것이 지적도입니다. 토지의 소재 지번 지목 경계등을 나타내기 위하여 국가에서 만든 평면 지도라고 보면 됩니다.  나의 토지를 크게 보는 지도인데 다른 번지와 경계여부등을 볼 수 있습니다. 

 

등기사항 전부증명서: 부동산을 매매하거나 임대할 때 법적인 안전장치를 확보하기 위하여 등기부 등본을 확인해야 하는 데 소유권의 여부와 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한 또는 소멸에 대해 기록하는 것을 말합니다.

 

다시 말해 소유권이나 대출여부 압류, 가압류등이 기록되어 있기에 계약할 때는 필히 확인해야 하고 등기부상 모든 하자는 매도인이 책인 진다는 내용의 확약이 필요합니다. 

 

3. 임장의 중요성

현장확인은 100번을 강조해도 틀리지 않을 만큼 중요합니다. 매입하고자 하는 토지로 진출입하는 도로나 주변의 지형지물과 악취와 분진, 그리고 소음을 야기하는 혐오시설등이 있는지 잘 파악해야 합니다.

토지 임장은 여름에는 숲이 우거지므로 겨울철에 현장을 방문하는 것이 지형이나 높낮이들을 자세히 파악할 수 있습니다.

 

4. 토지투자 사기주의

토지투자는 정보가 폐쇄적이고 토지에 관심 없는 일반인들은 모르는 만큼 사기당할 확률이 높으므로 주의를 요합니다. 수많은 사람들을 주변이 개발된다고 현혹하여 도로도 없고 개발이 전혀 불가능한 임야를 지적도상 분할하여 공유지분으로 매매를 합니다. 기획부동산을 통하여 투자하면 대부분이 공유지분인데 재산권 행사를 전혀 할 수 없으므로 절대 투자를 하면 안 되는 물건입니다. 

 

5. 토지의 장기투자

각종 개발 계획을 보고 토지에 투자를 하였지만 정권이 바뀌어 수정되거나 지자체장이 바뀌어 미뤄질 수도 있고 빨리 하고 싶지만 예산 확보가 안 돼 늦어지는 경우도 많습니다. 여유를 가지고 장기 투자를 하면 그만큼 수익률도 좋아지는 것을 알 수 있습니다.

 

6. 초보 투자자는 소액으로 투자 

토지에 대하여 잘 모르는 사람이 남의 말만 듣고 거액을 투자하면 사기당할 가능성이 높습니다. 일반 건물에 비해 환금성이 떨어지므로 투자금이 묶일 위험도 있으므로 가급적 소액으로 여러 곳에 분산 투자하는 것이 더 안전합니다. 

 

7. 맹지 토지사용승낙서 여부

도로가 없는 토지인 맹지를 투자하고자 할 때는 도로에 접한 인접토지를 진입도로로 확보하기 위해 토지소유자에게 토지사용승낙서를 받아야 하며 없으면 건축물등의 허가가 나오지 않음에 주의해야 합니다.

 

특히 현장을 가 보면 분명 도로가 개설되어 있고 주변이 건축되어 있기에 그것만 보고 덜컹 계약을 하면 낭패를 당할 수 있습니다.

 

현실은 도로라 할지라도 그 도로자체가 사유지 일경우 사용승낙을 받아야 하는 경우가 있습니다. 단 도로가 사유지라 할지라도 도로대장에 등재가 된 사유지는 따로 사용승낙을 안 받아도 됩니다.

 

토지투자 구체적인 절차

1. 투자목적 선정

재테크를 위한 시세차익이 목적이면 가격이 오른 지역이라 할지라도 개발 호재지역 위주로 투자해야 합니다.

모든 토지는 건물 신축이 가능한지에 따라 가격차이가 나기에 건축여부를 따져서 해야 하고 건축물 건축을 예정한 투자라면 더욱더 인허가 및 각종 규제사항을 반드시 확인하고 건축이 불가능한 지역은 피해야 합니다. 

 

2. 투자지역 선정

도시계획 변경으로 용도지역이 종 상향으로 변경되는 곳은 가격이 급등합니다. 그리고 도로가 개통하여 교통 여건이 좋아지면 주변이 개발이 많이 되고 관광객들도 유입이 늘어나는 그곳은 지가가 높아 지므로 이런 곳을 선택하면 투자성이 아주 좋아집니다.  

 

전국적으로 인구가 줄고 있어 요즘은 쉽지 않지만 군에서 시로 승격되는 곳(도시 기본계획 가능) 시에서 인구 100만이 넘어가면 특례시가 되는데 수도권은 각종 개발로 인구가 늘어 나는 곳이 많이 있습니다. 이렇게 인구유입이 늘어나는 곳에 투자해야 합니다. 

 

3. 토지선정

농지의 경우 도시민들의 취득자격에 제한을 두므로 농지취득자격증명이 필요한 토지등은 경매로 검토할 필요가 있습니다.

관리지역을 비교적 저렴하게 구입하여 대지로 지목변경을 하면 대체적으로 개발이 쉬워 추가 부담이 많이 안되고 지가를 높일 수 있습니다.  

 

4. 투자 자금 확인

토지는 아파트나 다른 상업용 건물보다 감정가격이 낮기에 대출 가능 금액 역시 낮게 평가됨으로 정확한 대출 가능 금액을 알아본 후 자금 사정에 맞추어 매입을 해야 합니다. 

 

5. 정보수집(손품 팔기)

요즘은 다양한 정보를 컴퓨터나 핸드폰 하나만 있어도 현장에 직접 가지 않고도 개발계획이나 각종 자료를 쉽게 알아볼 수 있습니다.

 

지역신문이나 지자체 홈페이지에 들어가서 공고문등을 확인하고 관심지역의 정보를 미리 파악하고 임장을 나가 조사하면 쉽게 할 수 있습니다. 무조건 현장만 먼저 가는 것이 우선이 아니고 먼저 손품을 파는 것이 중요합니다.

 

6. 임장

현지 부동산을 통하여 정확한 투자목적을 밝히고 투자처를 자문받던지 투자지역이 결정되었다면 인근 주민들에게 질문하여 그 지역 장단점의 정보를 얻을 것도 좋은 방법입니다. 

 

상위에서 말했던 것처럼 손품을 팔아 기본적인 지역의 정보를 미리 확인하여 실제 현장에서 최종적으로 정보가 맞는지 확인하는 것이 좋고 임장을 할 때는 토지의 지형지물과 토질의 상태, 진입 도로 여부와 높낮이, 혐오시설 그리고 가장 중요한 시세등도 파악해야 합니다. 

 

7. 계약 시 확인사항

a. 토지이용계획확인원, 지적도, 등기사항전부증명서, 토지대장등 기본적인 공적 서류는 직접 발급받아 확인하는데 중개업소를 통한 매입은 중개업소에서 의무적으로 서류를 떼어 확인을 시켜 줍니다. 서류가 언제 발급받은 것인지 확인이 필요합니다. 

 

b. 개별공시지가 인근지역 실거래가등 종합적으로 판단하여 거래하고 토지는 중개업소에 인정작업을 많이 합니다. 얼마 이상 받아 줄경우 그 이상 금액은 부동산 중개업소에서 취하는 것으로 이것은 인정작업이라 하는데 시세 파악을 잘하여 중개업소에서 매매가격 이외에 더 붙여 먹지 않도록 합니다. 

 

c. 토지거래허가 구역 유무를 판단하여 낭패를 당하지 않도록 해야 합니다. 

 

8. 가치 상승

농지를 보유하는 동안 농사를 짓지 않으면 이것도 낭패를 당할 수 있기에 농사 지을 수 있는 사람에게 임대하거나 농지은행에 임대를 하면 됩니다.

 

단순히 농지를 보유하여 마냥 기다리고만 있다면 지가 상승은 한계가 있고 상승률이 낮기에 토지의 높낮이를 변경하여 형상을 바꾸거나 지목을 변경하여 건물을 신축하는 등의 행위를 통하여 보유 토지의 가치를 최대한 상승시킨 후 매도하면 투자가치를 극대화할 수 있습니다.

 

초보 투자자가 건물 신축까지 가면 많이 번거로울 수 있으므로 건물 신축을 위한 인, 허가만 받고 매매해도 가격은 매수가격에 비해 급등합니다.