강북지역 부동산 투자

강남불패이유

우리나라 부동산은 가장 먼저 오르기 시작하는 곳은 강남에서부터 오르기 시작하고 그 이후에 외곽지역으로 퍼져 나갑니다.

 

그동안 강남을 선호 했던 이유는 여러 가지 요인이 있지만 정부에서 강남개발을 촉진시키기 위해 강북에 있는 명문학교들을 모두 강남으로 이전하였기에 교육열이 남다른 학부형들이 강남으로 몰려서 강남불패 현상이 나타났던 가장 큰 이유입니다. 그러다 보니 아파트 가격 역시 가장 비싼 곳들이 강남이고 가격이 급등할 때도 강남이 선수를 쳤습니다.

 

강북을 주시하라.

어느 때부터인지 가격면에서 강북지역이 강남을 앞서는 곳들이 많아지고 있습니다. 저출산으로 학군을 따져 강남으로만 몰리려는 경향이 줄어들고 있는 이유가 크고 상대적으로 저평가되어 있는 강북지역에 대한 선호도가 높아지고 있기에 우리 모두도 강북지역을 눈여겨볼 필요가 있습니다. 

 

우리나라 최고의 분양가는 강북에 있습니다. 용산구 한남동의 한남 더힐 펜트하우스로 분양가가 3.3제곱미터당 8,150만 원이며 2위 역시 강북인 성동구의 아크로 서울포레스트 펜트하우스가 평당 6천만 원에 분양되었습니다.

 

재개발 지역은 조합원의 분담금을 최소화하려고 경쟁적으로 가격을 높이려고 합니다. 그러다 보니 타 지역보다 분양가격이 낮으면 자존심 상해 할 수도 있고 분양가격이 높아야 최고의 아파트라는 인식이  조합원들 사이에 팽배해 있습니다. 

 

앞으로도 분약가격은 지속적으로 높아질 수 있습니다. 용산구 한남동의 나인원한남이 일부 펜트하우스를 평당 1억 원 내외로 책정한 겁니다. 현제는 HUG의 의견에 따라 평당 분양가를 6,360만 원으로 낮춘 상황입니다. 

 

그렇다고 해도 이미 나인원 한남은 펜트하우스가 아닌 일반 평형에서도 최고가를 돌파했는데 기존 최고분양가 기록을 갖고 있던 아크로 서울 포레스트의 분양가인 평당 4,750만 원을 넘어 평형에 따라 5600만 원에서 최고 6,900만 원으로 분양보증을 신청하였습니다. 

 

분양가 상한제의 문제점

정부는 주택시장을 안정화 하려고 HUG를 통해 지나치게 높은 분양가를 제한하고 있으며 제도적으로 재건축, 재개발 등 민간택지에 짓는 아파트에 대해 택지비와 건축비를 감안한 분양가가 일정 수준을 넘지 않도록 하는 분양가 상한제를 적용하기로 했습니다.

 

 현제는 용산과 강남 3구를 제외하면 모든 지역이 규제지역에서 해제되어 분양가가 자율화되었지만 인위적인 분양가 제한을 하다 보면 당첨만 되면 무조건 시세 차익이 엄청나서 소위 로또 아파트가 되어 버리는 부작용이 문제입니다. 

 

분양가격을 마음대로 못 올리기에 조합원들은 추가 분담금을 많이 내야 하고 재개발 조합원들이 받아야 할 이익을 일반 분양자들이 혜택을 보고 있어 모순이 많은 부분을 생각해 볼 필요가 있습니다. 

 

부동산의 투자 선택기준

강북지역의 부동산은 계획도시인 강남에 비해 인프라가 부족하기에 여러 가지를 따져서 투자를 해야 합니다. 부동산은 움직이지 않은 동산이기에 부동산이라고 하고 움직이지 못하기에 입지가 가장 중요합니다.

 

분양가격이 비싼 지역은 남다른 호재가 분명히 있는 지역입니다. 분양가를 높게 해도 이의를 달지 못할 정도의 좋은 위치를 선택하는 것이 좋은데 그렇게 좋은 지역은 이미 오를 만큼 올라버려 투자금액이 많아지기에 일반인들이 엄두를 못 내는 것이 현실입니다. 

 

시장조사에서 입지가 차지하는 비중이 다른 항목보다 훨씬 크고 높습니다. 교통망이 좋거나 교육여건 그리고 공원등이 잘 갖춰져 살기 좋으면 높은 점수를 받을 수 있기에 입지선정을 잘하는 것이 좋습니다.

 

첫째, 우리나라 주거지 중에서 교통은 빼놓을 수 없는 중요한 요소이므로 필히 역을 끼고 있는 역세권 이어야 합니다. 교통의 편리함이야 말로 아파트가격을 형성하는데 중요한 역할을 하고 실수요자를 유인할 수 있는 최고의 조건입니다.

 

전월세 가격이 높아 투자금이 작게 들고 바로 현금화할 수 있는 환금성과도 일맥상통해 나중에 매도할 때도 여러모로 유리합니다. 

 

둘째, 단지가 큰 대규모 유명 아파트 단지가 부대시설을 잘 갖추어 놓아 가격 상승이 매우 높습니다. 나 홀로 아파트는 살기는 불편하지 않는다 할지라도 재산가치가 많이 떨어지는 것이 사실이고 내가 필요할 때 손쉽게 매매하기가 어려워 불편함이 있습니다.

 

또한 단지가 작을 수록 관리비가 상당히 많이 부과되어 매매를 하려고 해도 가격상승이 대단지에 비해 많이 더디다고 보면 됩니다. 

 

셋째, 강북 유망지역에  앞으로 재건축이 가능한 지역을 노려보는 것이 좋은 방법이라 하겠습니다. 재개발이나 재건축은 장기적인 시간이 필요하기에 먼 안목으로 투자를 하기 원한다면 재개발지역을 추천합니다.

 

입주를 할 경우 지금 당장은 노후되어 불편할 수 있지만 먼 미래를 바라본다면 조금의 불편은 감수해야 하고 입주하지 않고 전세를 끼고 투자한다면 재개발은 일단 투자금액이 적어 지역선택에 따라 최고의 투자가 될 수 있습니다.

 

넷째, 당장 입주를 해야 한다면 오래된 구축아파트보다는 신축아파트를 선택해야 합니다. 신축아파트는 기존 구축 아파트와 갈수록 가격차가 벌어질 것으로 예상되므로 지금은 당장 투자금이 많이 들어 조금 부담되더라도 신규아파트를 분양받거나 입주한 지 1~2년 된 아파트를 구입하는 것이 좋습니다.

 

다섯째, 자금사정이 어렵거나 당분간 전세를 계획하고 있는 상황이라면 지금 금융혜택 조건이 좋은 미분양아파트나 향후 프리미엄이 기대되는 저평가 분양권 아파트를 돌아보는 것도 내 집마련을 닾당길수 있는 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 

 

그러나 염두에 둬야 할 것은 미분양이 된 아파트라면 지역적인 문제가 있거나 분양가격이 주변시세에 비해 터무니없이 높기에 미분양이 되었을 수 있습니다. 주변 시장조사를 통해 잘 검토한 이후 결정하는 것이 좋습니다.