부동산 강제경매의 대상

강제경매를 할 때 물건의 대상은 부동산인데 여기서 부동산이라 함은 토지 및 그 정착물과 부동산과 동일시되는 권리를 말합니다.

 

토지

토지에 정착된 공작물 중에서 독립된 부동산으로 취급할 수 없는 것인 돌담이나 다리, 도랑등은 토지와 일체로 되어 하나의 부동산으로 취급되며 독립하여 강제경매의 대상으로 되지 아니합니다.

 

토지 위에 성립하고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 일부로 간주되나 입목에 관한 법률에 의하여 소유권 보존등기가 된 입목이나 명인방법을 갖춘 수목의 경우는 토지로부터 독립하여 강제경매의 대상으로 됩니다.

 

공유지분에 대한 강제경매

토지의 공유지분도 독립하여 강제경매의 대상으로 됩니다. 다만 집합건물에서 대지권 취지의 등기가 되지 아니한 대지사용권으로서 토지공유지분은 전유 부분과 분리하여 처분이 가능하도록 규약으로 정하여져 있는 경우가 아닌 한 건물과 독립하여 강제경매의 대상이 되지 아니합니다. 

 

건물

건물은 항상 토지로부터 독립된 부동산으로 취급되므로 강제경매의 대상으로 됩니다.

건물의 공유지분, 구분소유권도 독립하여 강제경매의 대상이 됩니다. 그러나 건축 중에 있는 건물로서 사회통념상 아직 독립된 부동산으로 볼 수 없고 분리가 가능하다면 개개의 건축자재나 공작물을 유체동산 압류방법에 따라 집행할 수밖에 없을 것입니다.

 

건물이 증축된 경우에는 증축 부분이 독립된 부동산인지 아니면 기존 건물에 부합되었는지 여부를 먼저 판단하여 매각의 범위를 명확이 하여야 합니다.

 

미등기 부동산

미등기 부동산에 관하여 경매개시 결정을 하면 등기관이 직권으로 소유권보존 등기를 하고 경매개시 결정등기를 하게 됩니다. 등기사항증명서가 멸실되고 아직 회복등기가 되어 있지 아니한 부동산도 위와 마찬가지입니다.

 

미등기 부동산에 대한경매를 신청할 때는 즉시 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류인 채무자의 소유임을 증명하는 서면과 부동산의 표시를 증명하는 서면을 붙여야 합니다.

 

미등기 토지

채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류는 토지대장, 소유권 확인판결, 수용증명서등입니다.

 

미등기 건물 집행방법

미등기 건물에는 무허가 건물과 아직 사용승인을 받지 못하였으나 사회통념상 이미 건물의 실체를 가지고 있는 신축 건물이 있습니다. 미등기 건물에 대하여 경매를 청구하는 경우에는 건물이 채무자의 소유임을 증명하는 서류로서 부동산등기법 131조에서 정한 서면을 붙여야 합니다.

 

건물 소유권 보존등기를 함에 있어서는 일반적으로 건물의 표시를 증명하는 건축물대장등본 또는 그 밖의 서면을 붙여야 하며 구분건물의 일부에 대하여 소유권 보존등기를 신청하는 경우에는 건물의 소재도와 각층의 평면도와 구분한 건물의 평면도를 첨부해야 합니다.

 

건물 대지상에 여러 개의 건물이 있을 때에는 신청서에 그 대지상의 건물의 소재도를 붙여야 하므로 건물에 관하여는 건축물대장등이 채무자의 명의로 등기할 수 있음을 증명할 서류에 해당합니다.

 

건축물관리대장에 의하지 않고 보존등기 하는 경우 부동산등기법 제131조 제2호 후단의 시, 구, 읍, 면장의 서면이 필요합니다.

 

이서면에 해당하는 것으로는 지방세법 제196 조규정에 의하여 작성된 지방세 과세대장에 의하여 발급된 건물의 소재와 지번 종류 구조 면적등 건물의 표시와 소유자의 이름과 주소가 기재된 재산세 과세증명서와 건축법 18조 규정에 의하여 교부받는 건축물 사용승인서 그리고 건축공사 완료 후 교부된 건축물의 사용검사필증이 있습니다.

 

경매의 대상으로 삼을 수 있는 건축물의 완성도

1. 완공되지 아니하여 보존등기가 결료되지 아니하였거나 사용승인되지 아니한 건물이라고 하더라도 채무자의 소유로서 건물로서의 실질과 외관을 갖추고 그의 지번, 구조, 면적등이 건축허가 또는 건축허가 또는 건축신고의 내용과 사회통념상

동일하다고 인정되는 경우입니다.

 

2. 일단 허가받은 대로 골조공사가 완성되었고 이로 인하여 건물등기사항인 지번, 종류, 구조 및 면적이 확정되면 일단 등기한 수 나중에 추가공사가 시행되어 건물이 사용 가능할 정도로 되더라도 등기사항 자체는 변동이 없는 경우입니다.

 

3. 결론적으로 미완성 건물은 경매의 대상에서 원칙적으로 제외하되 완공되지 않는 건물이라도 골조가 완성된 건물은 그 대상으로 삼습니다.

 

4. 따라서 독립된 부동산의 단계에는 이르렀으나 골조가 완성되지 않은 건물은 부동산집행이나 유체동산 집행의 대상이 되지 아니합니다.