신설조항에 따른 경매신청절차

강제경매의 신청

민사집행의 신청은 소정의 인지를 첨부한 서면으로 하여야 합니다. 여러 개의 집행권원에 기하여 신청을 하는 경우에는 집행권원의 수에 따른 인지를 첨부하여야 합니다. 채권자와 채무자 그리고 법원의 표시를 신청서의 기재사항에 적어야 합니다.

채권자와 채무자의 특정

채권자, 채무자의 이름, 조소는 신청서에 첨부된 집행력 있는 정본에 표시된 것과 일치되어야 합니다. 또한 채무자의 이름, 조소는 신청서의 첨부서류인 등기사항증명서 또는 물건소유 증명서에 기재된 소유자의 이름, 주소와 부합되어야 합니다.

 

주소의 변경이 있는 경우에는 신, 구 조소를 병기하고 부동산등기사항증명서상의 주소가 다를 경우에는 등기사항 전부증명서상의 주소도 병기하며 그 사실을 증명하는 주민등록등, 초본등을 첨부합니다. 채권자 도는 채무자가 법인일 경우에는 그 명칭, 주된 사무소 또는 영업소 및 대표자를 표시합니다.

 

미등기 건물의 경매

건물을 신축하다가 부도가 나서 경매가 진행 중일 때 준공이 나지 않은 미등기 건물도 강제 경매가 가능합니다. 이럴 때 필요한 서류와 진행방법을 알아봅니다.

 

미등기 건물 경매신청 첨부서류

해당 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류와 지번, 구조, 면적을 증명할 서류, 그리고 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류가 필요합니다.

 

위 사항의 증명 청구

채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 위 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있습니다.

채권자가 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하지 못할 때에는 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있고 신청을 받은 집행법원은 집행으로 하여금 미등기 건물의 구조 및 면적을 조사하게 하여야 합니다.

 

민사집행법 제81조제 1항 2호 단서의 규정에 따라 채권자가 제출한 서류 또는 민사집행규칙 제42조 제1항의 규정에  따라 집행관이 제출한 서면에 의하여 강제경매 신청을 한 건물이 건축허가 또는 건축신고된 사항과 동일하다고 인정되지 아니하는 때에는 법원은 강제경매 신청을 각하하여야 합니다.

 

따라서 미등기 건물이 건축신고 또는 건축허가된 것과 사회통념상 동일하다고 인정되는 경우에만 강제집행이 허용됩니다.

 

미등기 건물 처분제한 등기의 촉탁서에 첨부할 서면

건물의 지번, 구조, 면적을 증명할 수 있는 경우에는 소유자 및 부동산표시를 증명하는 서면인 건축물대장, 건축물 사용승인서, 건축물 사용검사필증, 재산세 과세증명서 등 건축허가서 또는 건축신고서 건축물 사용승인을 받았는지 여부를 확인하는 서면을 붙여야 합니다.

 

공장재단, 광업재단

공장저당법에 의한 공장재단, 광업재단 저당법에 의한 광업재단은 1개의 부동산으로 취급되어 강제경매의 대상이 됩니다. 매각부동산이 공장재단, 광업재단의 일부를 구성하고 있을 때에는 이에 대한 개별집행은 금지되므로 재단의 일부에 속함이 드러난 경우에는 매각절차를 취소하여야 합니다.

 

광업권, 어업권

광업권, 어업권은 법률상 부동산으로 취급되므로 이들은 강제경매의 대상으로 됩니다. 그러나 공동 광업권자의 지분은 다른 공동 광업권자의 동의가 없으면 처분할 수 없으므로 그 지분은 강제경매의 대상이 되지 아니합니다.

 

지상권

금전채권에 기초한 강제집행에서 지상권 및 그 공유지분은 부동산으로 봅니다.

부동산에 대한 용익물권 중 지역권은 요역지의 소유권에 부종 하며 요역지와 분리하여 처분할 수 없으므로 독립하여 부동산집행의 대상이 되지 아니합니다.

 

등기된 전세권 중 존속기간이 만료되지 않은 전세권에 대하여는 전세권 자체에 대하여 그 밖의 재산권에 대한 집행방법에 의하고 존속기간이 만료되거나 합의 해지된 전세권에 대하여는 전세금 반환채권에 대하여 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 집행합니다. 반면 전세권에 대하여 설정된 저당권의 실행방법은 부동산 매각절차에 따라야 합니다. 

 

그러나 전세권의 존속기간이 만료되지 않은 경우 전세권 저당권의 실행방법이 부동산 매각절차에 의함은 이견이 없습니다. 이때 경매의 목적물은 부동산 자체가 아니라 전세권이므로 경락인은 부동산 소유권을 취득하는 것이 아니라 전세권을 취득하게 됩니다.

 

실무상 어려운 점은 민사집행법상 담보권 실행을 위한 경매절차의 어떤 규정을 준용하여 적용할 것인가가 문제입니다. 일례로 최저가격을 결정함에 위 규정을 준용하여 감정인에게 평가명령을 내려야 하는지 아니면 평가 명령 없이 등기된 전세금을 최저매각가격으로 결정하여도 무방한지 여부가 고민될 수 있습니다.

 

부산법원의 사례에서 감정인의 평가금액이 전세권보다 선순위 근저당권 및 전세금 변동을 감안하지 않은 평가금액이라는 이유로 매각불허가 한 사례가 있습니다. 전세권에 대한 경매 절차 진행 중에 전세기간이 만료되면 경매절차를 취소해야 합니다. 

 

자동차, 건설기계 및 항공기

자동차, 건설기계 및 항공기는 실체법상으로 동산임에는 틀림없으나 그 특수성에 비추어 등록된 자동차와 건설기계에 대한 강제집행은 민사집행 규칙에 특별한 규정이 없으면 부동산에 대한 강제경매의 규정을 따르고 항공기에 대한 강제집행은 선박에 대한 강제집행의 예에 따라 실시합니다.

 

집행법원

부동산에 대한 강제집행은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할합니다.

법률 또는 이 규칙에 따라 부동산으로 보거나 부동산에 관한 규정이 준용되는 것에 대한 강제집행은  그 등기 또는 등록을 하는 곳의 지방법원이 관할합니다.

 

강제경매와 임의경매를 진행하는 집행법원을 경매법원이라 하고 전속관할입니다. 관할권 없는 법원에 강제경매 신청을 한 경우에 법원은 직권으로 관할의 유무를 조사한 후 관할권이 없다고 인정되면 관할 지방법원에 이송하여야 합니다.

 

부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있으나 이경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 서건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있습니다.