강제경매 개시결정

심리의 방식

집행법원은 신청서의 기재 및 첨부서류에 의하여 강제집행의 일반요건 및 강제경매에 특히 필요한 요건등에 관하여 형식적 심사를 합니다.

 

그 심리는 변론이나 심문 없이 서면에 의하여 심리하는 것이 통상적 방법입니다. 심리의 결과 신청이 적법하면 강제경매개시결정을 하고 만약 요건에 흠이 있고 그 하자가 보정될 수 없는 것인 때에는 결정으로 신청을 각하하고 보정할 수 있는 것이면 그 보정을 명합니다.

 

신청을 허용하여야 할 때에는 신청인으로 하여금 집행비용을 예납시킨 후에 개시결정을 합니다. 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다.

 

부동산의 조사

상속등기를 하지 않은 부동산

채무자가 상속을 하였으나 아직 상속등기를 마치지 않은 경우에는 민법 제404조, 부동산등기법 제29조, 제52조에 의하여 대위에 의한 상속등기를 한 다음 상속인에 대하여 강제경매 신청을 할 수 있습니다.

 

신청채권자가 상속대위등기를 하면서 지출한 비용에 대하여 근저당설정등기 후 경매신청 전에 채무자 소유자가 사망한 경우 경매신청인은 경매신청 전에 현재의 소유자인 상속인을 대위하여 상속등기를 하고 그 상속인을 소유자로 표시하여 경매신청을 하여야 할 것입니다.

 

이 경우 신청채권자가 대위상속등기를 하면서 지출한 비용은 집행비용에 산입 합니다. 집행비용은 집행에 직접 드는 비용을 말하여 채권자가 채무자를 위하여 대위하여 채무자 앞으로 상속등기를 한 경우의 상속등기비용은 집행비용이 아닙니다.

 

압류금지 부동산

매각부동산이 법률의 규정에 의하여 압류가 금지되어 있으면 경매할 수 없습니다. 학교교육에 직적 사용하는 교지, 교사등 은 강제집행의 대상이 되지 아니합니다.

 

그러나 단순히 주무관청의 허가가 없으면 처분할 수 없는 재산, 예컨대 학교법인의 기본재산 사찰소유의 부동산에 대한 주무관청의 허가는 경매개시의 요건이 아니고 매수인의 소유권취득의 요건에 불과합니다.

 

경매신청 시에 그 처분허가서를 제출하지 아니하였다 할지라도 경매신청을 각하할 거서 은 아니지만 주무관청의 허가가 없음에도 매각허가결정이 확정되어 대금이 완납되었어도 그 대금납부는 효력이 없고 매수인은 소유권을 취득할 수 없으므로 압류채권자에게 매각명령을 하기 전 적당한 시한까지 처분허가서를 제출하도록 명하여야 합니다. 

 

매각부동산이 공장재단, 광업재단을 구성하고 있는 때에는 개별집행이 금지되므로 이에 대한 경매신청은 각하합니다. 

 

가압류등기, 환매특약의 등기가 있는 부동산

채무자 소유의 부동산에 관하여 제자를 위한 가압류등기 또는 환매특약의 등기가 되어 있어도 이러한 등기가 있다는 사실만으로는 경매의 개시나 진행을 방해할 사유가 될 수 없으므로 경매신청이 가능합니다

최 선순위의 처분금지 가처분등기 또는 순위보전의 가등기가 있는 부동산

 

강제집행과의 우열

처분금지가처분이나 소유권이전청구권보전의 가등기가 매각에 의하여 소멸하는 근저당권등 타물권이나 가압류의 등기보다 후에 경료된 경우에는 가처분권자는 매수인에게 대항할 수 없고 대금납부 후 그 가처분등기나 가등기를 말소하게 되므로 경매의 개시나 진행을 방해할 사유가 되지 않는다. 단 담보가등기는 최선순위라 하더라도 경매로 인하여 말소된다.

 

가처분채권자는 매각절차가 개시되었다는 이유로 제 자이의 등 집행이의를 신청할 권한은 없으나 후에 본안소송에서 승소판결을 얻은 때에 비로소 그 강제집행의 결과를 부인할 수 있다

 

집행법원의 조치

① 처분금지 가처분등기의 경우

최선순위의 처분금지 가처분등기가 있는 경우에는 그 가처분등기는 매각에 의하여 소멸되지 않고 가처분 채권자가 본안소송에서 승소하게 되면 경매의 효력을 가지고 가처분 채권자에게 대항할 수 없게 되므로 매수인은 소유권을 상실하게 됩니다.

 

최선순위의 처분금지가처분등기가 되어 있다는 이유만으로 경매신청을 기각할 수는 없으므로 이 경우에는 경매개시 결정 후 경매개시 결정등기만을 촉탁한 단계에서 그 이후의 절차를 사실상 중지하고 가처분 또는 본안 소송의 결과에 따라 처리하는 것이 타당합니다

 

다만 장기미제사건이 되지 않도록 일정한 기간 이 경과하면 절차를 진행하는 것이 바람직할 것입니다.

 

② 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기의 경우

최선순위의 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기가 경료되어 있는 부동산에 대하여도 그 가등기는 순위보전의 효력밖에 없으므로 그 부동산에 대하여 압류의 등기를 하고 강제경매 절차를 속행할 수 있습니다

 

그러나 매각절차 중에 그 가등기에 기한 본등기가 경료된 때에는 가등기의 순위보전의 효력에 의하여 결국 압류 이전에 소유권이 제무자에게 이전된 경우와 마찬가지로 그 매각절차를 속행할 수 없게 되므로 집행법원은 민사집행법 제96조 제항에 의하여 매각절차를 취소하여야 합니다.

 

따라서 최선순위의 가등기 담보가등기는 제외가 있는 경우도 경매개시결정 후 개시결정등기를 마친 단계에서 매각절차를 사실상 중지하는 것이 타당합니다.

 

다만 가등기담보 등에 관한 법률 제15조는 담보가등기가 경료된 부동산에 대하여 경매 등이 행하여진 때에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다고 규정하고 있는바 집행법원으로서는 그가 등기가 소유권이전 등기청구권보전을 위한 가등기인지 아니면 담보가등기 인지 확인해야 합니다.

 

체납처분에 의한 압류등기가 있는 부동산

국세징수법에 의한 체납처분에 의하여 압류된 부동산에 대하여 강제경매신청이 있으면 경매개시결정을 하여야 하는데 양 절차가 별도로 진행되는 경우 양 매수인 중 먼저 그 소유권을 취득한 자가 진정한 소유자로 확정됩니다

 

따라서 공매절차에서 먼저 매각대금의 납부가 이루어지면 매각절차는 그 효력을 잃게 되므로 매각절차를 취소하여야 한다 단 경매개시결정등기는 공매절차에서 말소시키므로 법원이 별도로 말소촉탁을 할 필요는 없습니다