아파트의 추락, 2023년 부동산 침체기의 대처방법

 

아파트

※ 1년 전까지만 해도 집값이 천정부지로 오르면서 당장 사지 않으면 평생 내 아파트를 갖지 못할 거라는 분위기가 팽배했습니다. 그래서 이른바 영끌하는 사람들까지 생겨났는데 지금은 그때와는 정반대 상황이 됐습니다. 2023년 아파트의 추락을 살펴보면서 부동산침체기의 대처방법에 대하여 알아보겠습니다.

아파트의 추락

지역마다 다소 차이가 있겠지만 작년에 분양받은 어떤 사람은 2억 5천만 원 정도 있어 나머지 6억 원을 대출받아 집을 매입했습니다. 작년에 잔금 치를 때 4.9% 정도 원리금 균등상환조건으로 대출을 받았습니다. 원금 81만 원과 이자 260만 원씩 해서 340만 원 정도씩 지출이 됐던 그 집이 14억 원까지 갔는데 지금은 9억 원까지 떨어졌습니다.

영끌하여 집을 샀던 사람들이 1년 사이에 지난해 여름부터 분위기가 달라지기 시작합니다. 얼마 지나지 않아 8억 원까지 떨어졌는데 샀던 금액보다 더 떨어졌고 더욱더 답답한 것은 가격하락과 금리 상승이 언제 끝날지 모르는 것이 문제입니다.

갈수록 부담해야 할 월 이자는 많은데 갑자기 수입이 중단될까 봐 제일 걱정인 사람들이 많다는 겁니다. 작년에 매입할 때 당시 아파트 가격은 하늘 높은 줄 모르고 오르기에 더 늦으면 영원히 집을 못 살 것 같아 고민을 하다가 무리해서 샀던 사람들이 이제는 큰 후회를 하고 있습니다.

집값이 급락을 하다 보니 거래량이 작년 12월에는 1천 건도 안될 정도로 진짜 역대급으로 굉장히 낮았습니다. 역대급 거래 절벽과 아파트 가격 급락의 가장 큰 이유는 금리 인상입니다. 코로나 사태로 0.5%까지 떨어졌던 국내 기준금리는 지난해 여름부터 오르기 시작하더니 올 1월엔 3.5%까지 올랐습니다.

수요자들이 도저히 감당할 수 없는 주택 가격의 고점 인계점을 돌파했기 때문에 시장은 일단 일시적으로 패닉 상태가 된 겁니다. 이미 시장에서 감당할 수 없는 수준까지 올랐고 버블이 조정될 수밖에 없는 타임에 금리 인상이 이제 더 트리거 역할을 더한 바람에 짧은 기간에 하락폭이 크다고 느끼고 있습니다.

목동에 한 아파트도 최고 19억 원까지 갔는데 지금은 5억 정도 빠져서 나오는데 그래도 거래는 씨가 말랐다고 합니다. 서울 정보광장 통계를 보면 서울아파트 매매건수가 2019년에는 거의 10만 건 정도 됐었는데 작년에는 만이천 건 정도밖에 안 됐다고 합니다.

암울한 분양 아파트시장

단군이래 최대 재건축 단지로 불리며 큰 관심을 불러 모았던 서울둔촌 주공아파트 계약체결 마감이 끝났지만 계약률 발표를 하지 않지만 60% 정도 되지 않았을까 추측들을 합니다. 당첨만 되면 로또 청약이라기도 하고 단군이래 최대라는 수식어가 붙었던 명성에는 걸맞지 않은 성적표입니다. 일단 건설사 입장에서는 실패한 건 아닙니다.

다만 시장입장에서 분양사 입장에서는 절반의 실패입니다. 강남이라는 최고성과 강남 4 구라는 희소성, 단군 이래 최대 단지라는 랜드마크성의 어떤 가치까지 다 가산한다면 이런 분양 성적은 실패했다고 봐야 합니다.

그렇다면 전국의 아파트 분양 상황을 보면 12월 미분양 아파트는 7만 가구에 육박합니다. 한 달 새 1만 가구 이상 늘었는데 더 큰 문제는 미분양 증가 폭이 갈수록 빨라지고 있는 상황입니다.

이럴 경우 이제는 건설사가 부도날 가능성이 굉장히 높아지고 있는데 전체적인 거시경제 측면에서도 굉장히 안 좋은 영향을 미칠 수 있는 부분입니다. 아파트 매매가격뿐만 아니라 천정부지로 치솟았던 전세가격도 급격히 떨어지고 있습니다.

때문에 전세 만기가 다 되어도 새로 들어올 전세입자를 찾지 못했다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하는 사례도 늘고 있습니다. 지금은 매매가격 하락보다 전세가격 하락치가 훨씬 더 큰데 이렇게 큰 폭으로 내려간 것은 처음입니다.

부동산 활성화 해결책

모든 정책은 가진 자들에게 유리한 정책이지만 시장활성화를 위한다면 다주택자들도 집을 매입할 수 있도록 규제를 풀어야 합니다. 지금 현 상황에서는 가진 자들이 사줘야 하지 없는 자들은 사고 싶어도 이자가 비싸니 살 수가 없는 상황입니다.

임대사업 활성화를 위해 정부가 임대사업자들에게 다양한 세제혜택을 주면서 권고를 하다가 집값이 폭등하니 임대사업자들을 투기의 주범으로 낙인찍으면서 강한 규제책을 내놓았는데 이제는 과도한 규제부터 개선돼야 한다는 인식이 있습니다.

역전세란과 미분양, 거래절벽과 가격급락까지 현재 부동산 시장에서 일어나고 있는 현상들인데 집값이 떨어지는 건 나쁜 것은 아닙니다. 그러나 과도하게 떨어지게 되면 문제가 이제 더 큰 후폭풍이 문제가 되는 겁니다.

자산이 침체하면서 나타나는 문제는 결정적으로 이제 소비 침체문제가 있을 수 있고 전체적인 경제 침체로 연결되기 때문에 현재 주택 가격이 정상이라고 생각하는 분은 아무도 없습니다.

 

떨어지면서 조정되는 과정이 정상화라고 보는데 조정기를 거치면서 저점을 겪을 수밖에 없기에 무리하게 피하려고 하지 말고 대비를 잘하는 것이 좋습니다.

2023년 부동산 시장전망

2023년 상반기에 낙폭은 조금 줄어들고 있습니다. 그러나 하반기에도 여전히 하락세는 이어질 개연성이 큽니다. 금리를 좀 더 지켜봐야 하지만 지금은 고금리 상황이 국내만의 문제가 아니라 글로벌적으로 전부다 금리가 올라가고 있는 상황이어서 문제입니다.

imf 때나 리먼 사태 때 보았던 것처럼 하락을 하다가 경기가 회복되면 상승하는 것처럼 영원히 계속 하락만 하지는 않을 겁니다.

※ 아파트의 추락이 있는 2023년 부동산 침체기의 대처방법은 조정기를 거친 이후 다시 상승할 경우를 대비해야 합니다. 2020년, 21년도에 주택을 매입할 계획을 세웠는데 기회를 놓쳐 집값이 오르는 것만 바라보며 후회를 했던 사람들은 이번 하락기 기회를 잘 잡아 내 집마련을 할 수 있는 기회로 삼으시기 바랍니다.