2023년도 신규 분양할 지역을 정밀분석하여 투자 유망지역을 선정하는데 도움을 주는 포스팅을 합니다.
1. 반포동 원펜타스 래미안
641세대 중 292세대 일반분양예정. 2023년 10월 34평 기준 예상분양가 19억 정도
지역특징: 신반포 15차 아파트를 재건축하는 지역임. 서초구 반포지역으로 교통의 최 중심지
인근단지 가격: 반포 아크로 리버파크 37억 정도. 원베일리 30억 정도
비고: 원베일리와 지역이 거의 비슷한데 19억에 분양한 원베일리가 30억 정도 합니다. 입지도 비슷하고 반포주공 재건축 반포 DH클래스트부터 원펜타스 아크로베일리까지 큰 하나의 아파트촌을 만들게 될 것 같습니다.
2. 잠원동 신반포 메이플 자이
3307세대 대단지 236세대 일반분양 예상분양가 19억 정도
2023년 상반기 분양예정이고 25년 상반기 입주예정입니다.
지역특징: 신반포 4 지구 주택 재건축지역입니다. 신반포지역으로 단지 뒤쪽에는 3호선 잠원역이 있고 바로앞쪽에는 7호선 반포역 그리고 신분당선 신사역과 9호선 사평역도 800m 거리에 위치하고 있어 교통은 아주 좋습니다. 한강과의 거리가 매우 가까워 5~6분 정도면 한강에 접근이 가능합니다.
한신아파트 8차와 9차 10차 11차 17차 녹원한신아파트 베니하우스를 통합하여 재건축이 진행되고 있습니다. 총 29개 동 최고 35층의 대단위 아파트 단지로 거듭납니다.
원촌초, 경원중, 신동중, 반포고등 인근에 학교들이 다수 있고 잠원역 사유지에 초등학교가 하나 더 신설될 것을 기대하기도 합니다.
인근단지 가격: 최근 2년 이내에 입주한 서초구 아파트 평균 시세는 8500만 원 전후이고 신반포 자이 실거래가 33억 정도 해서 차익이 당첨만 된다면 10억 이상은 차익실현이 가능할 것 같습니다.
비고: 위치가 좋고 분양세대수는 작고 차익실현이 많기에 가점이 70점은 넘어야 하지 않을까 생각을 합니다.
3. 청담동 청담르엘
1261세대 176세대 일반분양 예상분양가 19억~20억
강남구 청담동 134-18번지 롯데 건설에서 시공하고 지하 3층 지상 최고 35층으로 9개 동 중 176세대를 일반분양합니다. 분양시기는 2023년이라고 하지만 계획이 미정이라고 하는 것을 보면 빨리 분양을 할 것 같지는 않습니다.
건축비가 급상승하여 단지별로 초과 분담금으로 인하여 조합 측과 많은 갈등이 있는 곳들이 많이 있는데 이곳은 분양시장이 안 좋아 늦어진다고 합니다.
지역특징: 청담삼익 재건축단지 오랜 기간 재건축을 추진하였는데 이제야 분양을 합니다. 7호선 청담역이 640m 거리이고 9호선 봉은사역이 882m 정도 되는 거리에 있어 교통은 양호한 편입니다. 학군은 봉은중학교, 청담중학교, 언주중학교, 영동고등학교, 청담고등학교, 경기고등학교등 최고 명문 학교가 인근에 있어 학군은 최고입니다.
인근단지 가격: 청담자이 36평이 36억 5천에 거래되었기에 평당 1 억정도 생각하면 됨. 삼성동 래미안 라클 래시가 입주 3년 차인데 33억 9천만 원입니다. 조합원들이 좋은 층들은 우선 배정받고 분양세대수가 적어 로열층에 비해 시세는 더 낮게 형성되겠지만 청담루엘은 그래도 40억은 넘어설 것으로 예상하므로 많은 시세차익이 있을 것으로 기대합니다.
미리부터 자금사정을 잘 고려하여 분양에 도전해 보면 좋겠습니다.
2027년에 준공되는 위례 신사선이 개통 예정인데 청담역이 있어서 앞으로도 지속적인 상승이 예상되는 지역임
4. 방배동 래미안 원패를라
1097세대 일반분양 495세대 삼성물산 예상분양가 15억~16억
지역특징: 방배동 818-14번지 일대 방배 6 구역 재건축단지입니다. 지하 4층 지상 22층 16개 동으로 건축합니다.
인근에 서리풀 공원과 국립현충원이 있어 공원을 이용할 수 있고 올림픽대로를 통하여 외곽으로 쉽게 갈 수 있고 서리풀터널을 이용하여 서초역과 강남까지 편하게 이동할 수 있습니다.
방배초등학교와 서래초등학교 그리고 서문여중, 서울고등 인근에 학교들이 많이 있는 것도 장점입니다.
인근단지가격: 방배 롯데캐슬 아르떼 25억 전후. 내방역과 이수역이 거리가 있는 것이 단점입니다. 가점이 낮은 사람은 이곳을 전략적으로 분양을 시도하는 것도 좋은 방법입니다.
5. 방배동 DH 방배
3080세대 일반분양 1686세대. 걸설회사- 현대건설 예상분양가 15억~16억
지역특징: 서초구 방배동 946-8호 인근, 지하 4층에서 지상 33층 29개 동 대단위 단지이고 2026년 하반기 입주 예정입니다.
방배동은 방배 5 구역을 주위로 15 구역 1400세대가 추진 중이고 크지는 않지만 5 구역과 바로 붙어 있는 14 구역 460세대도 추진 중입니다. 이수동산 건너 13 구역도 2296세대의 대단지로 개발 중에 있어 방배동은 대단위 아파트 지역으로 바뀔 것 같습니다.
학군: 초등학교는 방배초등학교가 있는데 도보로 10분 정도는 감안하셔야 하고 중학교는 이수중과 서문여중이 있지만 서문여중이 명문으로 소문나 많이 선호합니다.
고속터미널이 가깝고 서리플터널을 이용하여 서초역과 강남역 방면으로 쉽게 갈 수 있어 강남의 인프라를 이용할 수 있어 좋습니다. 이수역과 위치가 가깝고 여러 가지 여건이 원패롤라 보다 좋은데 예상 분양가는 동일합니다.
중학교도 끼고 있고 분양 세대수도 많아 입주 시 27억까지는 기대합니다. 아파트 재건축은 일반 분양 물량이 적은데 이곳 방배구역은 단독주택 재개발로 일반분양 물량이 많아 로열층 당첨도 기대할 수 있어 큰 장점으로 생각합니다.
6. 이문 아이파크 자이
4321세대 분양 1641세대 지에스건설, HDC 현대산업개발 예상 분양가 9억~10억
지역특징: 이문 아이파크자이는 이문동 3 구역 재건축 지역으로 지하 6층에서부터 지상 41층까지 25개 동으로 개발되는데 이는 동대문구 최대규모의 재건축 단지입니다.
인근지역 동대문구 휘경동과 이문동 지역이 많이 낙후된 곳이 많은데 한 곳 한 곳 재개발이 진행되어 신이문역과 외대역을 사이에 두고 좌우측이 대단위로 신흥주거지고 바뀌고 있습니다.
학군: 이문초등학교와 인근에 경희중, 청량중 휘경중이 있어 교육환경이 좋은 곳입니다. 또한 전철역이 인근에 있고 조금만 가면 청량리 역인데 이곳은 GTX노선이 예정되어 있어 앞으로 강남으로의 접근이 아주 좋아지는 곳입니다.
7. 이문동 래미안 나그란데
3069세대 분양 921세대 삼성물산 예상분양가 9억에서 10억
이문 1 구역으로 이문동 257-42번지 일대 지하 5층 지상 27층 39개 동으로 3069세대가 들어서는 대단위 아파트 단지입니다. 인근단지가격: 래미안 아트리치가 2019년에 분양을 했는데 11억 정도의 시세를 형성함
지역특징: 전철역이 아주 가까운 것은 아니지만 외대 앞역이나 신이문역을 이용해야 하는데 이곳은 1호선입니다. 단지가 커서 위치에 따라 조금 더 걸리는 곳도 있습니다. 두 정거장을 가면 청량리 역인데 춘천이나 양평 쪽 이동이 좋고 시내로의 접근이 아주 양호한 곳입니다.
또한 이곳은 GTX가 지나가서 개통이 되면 강남접근이 편리하게 가능합니다.
이곳에서 조금 떨어져서 15분 정도 가면 6호선 돌곶이역을 이용할 수 있는데 이 역도 아주 가까운 거리는 아닙니다.
북부간선도로와 동부간선도로가 인근에 있어 사통팔달 교통망이 있지만 외대역을 지나는 메인 도로가 지금도 상습정체구역인데 앞으로 어마어마한 주변 재개발이 다 완공되어 입주세대수가 늘어나면 심각한 교통정체는 각오하셔야 합니다.
주변에 이문초 경희여중, 경희여고, 청량초, 등이 있고 인근에 경희대와 서울시립대도 가까이 있고 외국어 대학교와 한국예술종합학교도 인근에 있습니다.
8. 대조동 힐스테이트 메디알레
2451세대 분양 483세대 임대주택은 368세대 현대건설 예상분양가 8억~9억
지역특징: 연신 내역 앞에 대조 1 구역 재개발지역으로 지하 4층, 지상 최고 25층 28개 동으로 개발되고 2025년 말경 입주예정입니다. 서울에서 가장 저렴한 곳이고 주변환경이 낙후되어 있는데 지속적으로 재개발을 할 예정인 곳들이 많습니다.
대은초, 예일여중. 동명여중, 예일여고등이 도보가능한 거리에 있습니다.
장점: 3호선,6호선 더블역세권인 불광역이 500m 거리이고 역촌역, 연신내역이 1km 거리에 있습니다. 연신내역에 GTX A는 24년도에 개통예정이라 교통호재가 있습니다. NC백화점과 대조전통시장이 있어 살기에 편리합니다.
주변단지 시세: 불광 롯데 캐슬 43평이 10억 전후 거래됨
9. 상도동 상도푸르지오 클라베뉴
771세대 분양세대 771세대 대우건설 예상분양가 10억~11억
동작구 상도동 산 65-74번지 일대입니다. 지하 5층 지상 18층 10개 동이 건설되며 모두 일반분양만 합니다. 공사는 진행 중인데 토지소유주인 포스트건설과 토지 매매문제로 법적인 소송이 아직 마무리가 안되어 분양이 미뤄졌는데 앞으로도 정확한 일정은 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.
불가피하게 분양하면 바로 입주가 가능한 후분양이 될 것 같습니다. 이 아파트는 재건축은 아니고 신축분양단지 지형지대가 높은 곳이며 장승배기 역과는 15분 거리에 있어 아주 가까운 거리는 아닙니다.
인근에 보라매 공원이 있어 운동하는데 용이한 것이 큰 장점이고 인근에 노량진 뉴타운이 개발되고 있어 이곳의 인프라를 이용할 수 있는 것도 장점이고 학군은 상도초, 장승중, 국사봉중이 위치해 있습니다.
인근단지: 롯데캐슬이나 힐스테이트 상도 프레스티지와 비교해야 하는데 대략 15억 전후합니다.
그러나 이곳보다는 위치가 많이 떨어져서 직접 비교하면 안 될 것 같습니다.
10. 홍은동 서대문센트럴 아이파크
827세대 분양 409세대 라인건설. HDC현대산업개발 예상분양가 8억~8억 5천
홍은 13 구역 주택 재개발 정비 사업으로 진행되는 서대문구 홍은동 11-111번지 일대지역으로 지하 2층 지상 15층 12개 동으로 건설되고 라인건설과 현대산업개발이 시공하고 2024년 11월 입주예정입니다.
북한산 자락에 위치하여 아름다운 녹지가 인근에 있는 것이 큰 장점입니다. 녹번역이 도보 15분 거리에 있고 내부순환도로가 인근에 있어 도심진입이 수월합니다. 더 큰 호재는 신분당선의 서북부 연장과 강북 횡단선이 계획되어 있습니다.
단점: 서울외곽지역인데 전철이 없습니다. 인근단지 시세: 바로 앞에 북한산 두산이브가 있는데 10억 전후합니다.
지금은 더 떨어졌다고 보면 신규분양과 차익이 없다고 보면 됩니다.
11. 연희동 연희SK뷰
1002세대 분양 470세대 SK에코플랜트 예상분양가 8억~8억 5천
서대문구 연희동 533번지 일대 연희 1 구역 재개발 지역입니다. 지하 2층이고 지상 20층 13개 동으로 시공합니다.
지역특징: 홍제천, 궁둥공원, 월드컵한강공원, 난지도 한강공원이 있습니다.
가재울 뉴타운을 포함하여 서대문 지역이 포괄적으로 개발이 진행되고 있는데 앞으로도 재개발을 통하여 서대문지역의 많은 발전이 있을 것으로 기대하고 있습니다.
학군은 연가초, 연희초, 중동초, 북가좌초, 연희중, 성사중, 가재울고, 명지대등이 가까이 있는데 거리감은 있습니다.
인근단지 시세: 연희 파크 푸르지오 8억 전후 이곳은 단지가 작아서 연희 SK뷰가 분양을 하면 단지가 커서 이곳보다는 높게 형성이 예상됨 이 지역이 연희동은 아니지만 상암 DMC바로 앞에 DMC 파크뷰 자이라고 있습니다. 이는 대단지인데 실거래가가 12억 정도 거래가 되었습니다.
투자성을 생각한다면 아무래도 강북지역보다는 분양가 상한제로 시세와 분양가와 차액이 많은 강남지역을 노려 보는 것이 좋습니다. 그러나 분양가 자체가 높기 때문에 서민들은 접근을 할 수 없어 가진 자들만 강남지역에 분양을 받을 수 있는 것으로 아쉬움이 많이 남습니다.
강남 3구와 용산을 제외한 지역은 모든 조건을 다 풀어서 분양가 자율화가 되었기에 분양가를 주변시세에 맞추어 분양을 하기에 분양을 받아도 시세와 차이가 없어 차액 실현을 하기 어렵습니다.
부동산 정책은 어떤 정책을 내놔도 있는 자들을 위한 정책이라고 생각하는데 분양가 자율화 하는 것들도 보면 결과적으로 있는 자들을 위한 정책입니다.
입지가 좋은 아파트 분양이 특히 많은데 부동산 침체로 정부에서 규제완화를 해 줄 때 관심을 가지고 분양일정들을 잘 체크하고 2023년 분양 아파트 투자 유망지역을 잘 선정하여 청약을 해 보시면 좋을 듯합니다.
대출 금리는 언제까지 계속 오르지는 않을 겁니다. 국제정세가 바뀔 것을 감안하여 남들은 웅크리고 있을 때 좋은 기회를 잘 잡아 보시기 바랍니다.
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